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未告知存在抵押的房屋出售行为的有效吗?

来源:未知作者:admin时间:2013-05-16

        对于抵押物的转让,我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十五条规定:“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管,在抵押期间,非经债权人同意,抵押人将同一抵押物转让他人,其行为无效。”该条款确立了抵押物转让债权人同意制度和未经同意转让无效制度。1995年生效的担保法对此做出了一定的改变,其第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度,未履行通知告知义务的转让无效制度。物权法第一百九十一条则规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度:抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。
 
    从《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十五条到担保法第四十九条和物权法第一百九十一条,在抵押物转让的问题上,我国立法作出以下修改:1.从同意到通知再到同意。2.从未设定告知受让人制度到确立该制度,再到未设定该制度。担保法规定抵押人转让抵押物不仅要通知抵押权人,同时需告知受让人转让物已抵押,否则转让行为无效。而民法通则和物权法均未规定该制度。3.物权法增加了替代清偿制度。即使抵押权人不同意转让抵押物,只要受让人替代清偿消灭抵押权,抵押物仍可转让。
 

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