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房屋增值拒过户 法院判决不支持

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

提示:未办理房屋过户手续的,如一方翻悔违约并无正当理由的,而协议又能够履行的应当继续履行
 
【案情】
    蔡某和陈某于2009年6月8日签订了一份《房屋买卖合同》,合同约定由蔡某将自己拥有的一栋占地60㎡的三层砖混结构的房屋以38万元卖给陈某,并由陈某先交五5万元定金。同时约定由蔡某协助陈某办理房屋过户手续后将房屋交付给陈某使用,待陈某入住后即付清房款。合同订立的当天,陈某按约定将定金支付给蔡某。
 
    蔡某的房屋规划入了城镇扩建范围,房屋要变成门面房,故该地段的房屋价格大幅度上涨,蔡某后悔将房屋卖给陈某,拒绝去办理房屋所有权转移手续,陈某多次找蔡某协商,催促蔡某尽快履行合同、办理过户手续并交付房屋。这时蔡某明确表示要反悔,不愿再履行原来订立的房屋买卖合同,并主动提出可以按法律规定双倍返还陈某交付的定金。
 
        因双方协商未果,陈某于2012年1月8日将蔡某告上宜州市法院,请求法院判令蔡某继续履行合同。
 
【评析】
 
     本案双方争议的焦点就是房屋买卖合同订立后,出卖方返悔,他应当承担什么民事责任的问题。涉及的法律知识是:在房屋买卖合同中债权行为和物权变动是统一的还是互相独立的。
  
《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条规定:财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否,并不能影响双方协议的效力,该项规定当然也适用于房屋买卖合同。
 
    所以,在司法实践中,只要房屋买卖合同双方意思表示真实且不违反法律规定,那么就是有效的合同,如果出卖方反悔,拒不办理房屋产权过户登记手续的,其结果仅仅是不发生物权的变动,但所有权没有转移并不影响合同债权的成立,买方可以依据买卖合同要求卖方继续履行买卖合同,而由卖方协助办理房屋产权过户登记手续。当然,在本案中的原告具有选择权,他即可以要求被告继续履行合同也可以要求被告双倍支返还定金,无论原告选择哪一种救济方式法院都应当支持。
 
 【判决】
 
    合同双方当事人就房屋所有权的转移已达成协议,但签订合同并没有办理过户登记手续的,即该房屋的所有权未发生转移,但是并这不影响合同的效力,买卖双方的债权债务关系依然成立。故法院判令被告交付房屋办理过户手续。

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