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商品房买卖中套贷合同的认定及效力

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-24

【案情】
 
    2010年3月10日原告邹某全权委托喻某出售邹某名下的一套商品产权房屋,该委托书系经公证处公证。同年4月25日,喻某作为原告代理人与被告于某某签订《存量房买卖合同》,约定原告自愿将诉争房屋出售给被告,房屋成交价为100万元。该买卖合同对现金付款的数额及支付时间、贷款的数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等内容均未作具体约定。
 
    合同签订当日,原告与被告共同至某银行签订《个人购房借款/担保合同》,约定由被告向银行借款70万元。2010年4月30日双方到交易中心办理产权变更登记及房屋抵押登记。诉争房屋过户完毕后,银行根据被告的指示将上述贷款转入原告名下的银行账户。同时,被告名下的银行还贷卡也由原告持有,自2010年6月起至2014年3月期间,还贷卡每月扣划的还贷数额为4937.81元。且诉争房屋由原告使用至今。 
 
【评析】
 
    原被告之间签订的《存量房买卖合同》的目的是进行房屋交易还是以房屋买卖为名获取银行的贷款。所谓套贷,即虚构交易套取银行贷款,通常是指房屋所有人为获取银行贷款,虚构与名义买受人之间的房屋交易,通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。
 
    本案的《存量房买卖合同》中,对现金付款的数额及支付时间、贷款的数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等内容均未作约定;实际还贷人是名义出卖人,交易后房屋实际上还是由名义出卖人居住并使用。
 
      如上所述,既然套贷合同是以合法形式掩盖其骗取银行贷款的非法目的符合合同无效的认定条件,自然无效,那么就应产生合同相对人返还原物或金钱的法律结果。
 
【裁判】
 
    法院认为,原被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示,而是为了通过房屋买卖向银行套取贷款。鉴于原、被告签订的买卖合同并不是双方的真实意思表示,而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的,因此,原、被告双方签订的《存量房买卖合同》应当认定无效。
 
    判决:一、确认原告邹某与被告于某某于2010年3月10日签订的《存量房买卖合同》无效;二、原告于本案判决生效之日起十日内偿清房屋上的抵押贷款,被告于抵押贷款偿清后五日内协助原告办理该房屋的抵押登记注销手续;三、被告于抵押权注销之日起十日内协助原告办理房屋的产权登记原状。

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