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为获取贷款签订虚假房屋买卖合同的效力

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-24

[案情]
 
    费某因做生意缺少资金向廉某借款5万元仍然不够,费某于2002年5月15日跟廉某签订了一份房地产“买卖”契约,约定将费某坐落于某小区的房屋“卖”给廉某,房屋成交价格为22万元,并以廉某的名义向银行申请房屋抵押贷款15万元,同年7月办理了过户。事实上,廉某未付任何房款,该房屋也由费某及家人实际占用并使用。廉某取得获得15万元贷款交给了费某。2002年7月31日,费某与廉某形成一份“承诺书”,约定费某一年内归还5万元给廉某,廉某以自己的名义向银行申请的15万元贷款由费某使用并负责每月按揭;如有一期逾期不还,该房屋由廉某作价处理;贷款还清后由廉某配合过户。2012年5月,费某还清了银行所有的贷款,便以双方当时承诺要求廉某归还房屋。但廉某拒绝归还房屋,认为房屋归其所有,费某只可向其主张20万元的房产作价款。费某起诉至法院,请求判令廉某立即协助他办理系争房产的过户手续。
 
[评析]
 
    根据《民法通则》及《合同法》的规定,合同生效应当具备下列几个条件:一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或社会公共利益。房屋买卖合同属于民事合同,其生效也应满足上述三个条件,三者缺一不可。本案中的费某与廉某均能独立进行民事活动,具有完全的民事行为能力,双方签订合同满足合同生效的第一个要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为,即双方有意识的不真实行为,为无效法律行为。而本案中,费某与廉某签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。费某和廉某均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同,因双方都不具有签订真实买卖房屋的意思表示,故该虚假的房屋买卖合同无效。
 
    根据《合同法》第五十八条的规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案中的房屋买卖合同无效,廉某因该合同取得的房屋,应该返还给费某;由于廉某未向费某支付房款,故费某未从该房屋买卖合同中取得财产。廉某辩称该房屋已经登记到他名下,根据不动产物权的变动经依法登记即发生效力的原则,他才是系争房屋的所有权人,费某对该房屋不再享有所有权。虽然该房屋的所有权发生了变动,但是该物权变动的基础为费某与廉某之间的房屋买卖的合同关系,由于该合同自始无效,物权转移的基础已不存在,房屋登记应恢复到房屋买卖之前的状态,费某有权根据法律规定要求廉某返还因该合同取得的房屋。尽管该房屋已经过户给廉某,但费某仍有权要求廉某返还房屋,只是这种返还方式不同于一般动产的简单交付,而是需要廉某配合费某将房屋进行过户,费某才能拥有该房屋的所有权。
 
[审判]
  
    法院经审理认为,费某与廉某之间不存在真实的房屋买卖意思表示,据此签订的房地产买卖合同是名为买实为取得银行贷款的合同,故依法认定该合同为无效合同。基于无效合同所发生的债权债务关系应归于消灭的同时,原来基于合同所发生的物权变动当然就丧失基础,即发生物权变动的回转,后双方最终达成了一致协议,廉某与费某共同办理该房屋的所有权人变更手续,所有权人由廉某变更为费某。并由费某支付廉某借款5万元和房屋补偿款6万元。

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