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小产权房买卖协议有效吗?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-20

  【案情】
 
    谈某在2012年5月谈某将自己在村集体土地上建的一栋共七套的楼房(只办理了一个的产权证不能办理土地证)其中的一套以每平米3千元(当地全产权房的价格为每平米6000元左右)的价格卖与了外地来此做生意的卢某,双方签订了买卖房屋协议并已实际履行。2013年底卢某听说国家正在整治小产权房建筑,担心房屋被清理拆除遂反悔要求退房还款,谈某不同意,遂诉至法院。 
 
  【评析】
 
  本案中谈某的房屋虽然整栋办理了一个房产证,但由于不能办理土地证,而且不是每套房子均单独办理了房产证,所以其出卖的该单套房子属于小产权房的一种。关于小产权房买卖的效力问题,我国并没有统一、明确、具体的法律法规和相应的司法解释来规定,司法实践中各地法院只根据当地的实际情况来分别处理,因此在处理结果上也不尽相同。本案中谈某和卢某订立的小产权房买卖协议也是一种合同,谈某和卢某签订的小产权房买卖协议是其双方的真实意思表示,谈某出卖的房屋虽是小产权房,但并不是违章建筑,谈某对该房屋有处分的权利,其出卖该房屋非但没有损害国家、集体或第三人的利益,也没有损害社会公共利益,而且对买卖双方均有益,一方面谈某将其闲置的房屋卖给别人有了收益,另一方面卢某以只有市场一半的价格购买到了可以居住的房屋,双方均有利可图。其房屋买卖协议也没有违反法律、行政法规的强制性,因此不存在合同无效的情形。
 
    小产权房买卖合同,也是一种房屋买卖合同,属于债权关系,只是其由于证件不齐全,不能发生物权变动的过户登记手续。本案中卢某购买房屋时明知是小产权房,不能办理权属证件,只是因为便宜才购买,而且是用来居住,说明购买时并没有要求办理过户登记的意思,如果以房屋不能发生物权变动登记来认定该房屋买卖协议无效,反而违反了当事人的意思自治原则,不利于交易的安全。卢某要求退房还款只是担心被拆迁而导致纠纷,现其诉请的理由是否发生是不确定的因素,退一步讲,即使房屋被拆迁,卢某到时还可以再提起赔偿诉讼。因此就目前情形而言,认定该小产权房买卖协议有效更符合意思自治和诚实信用原则。
 
    小产权房作为一种物权具有占有、使用以及收益和处分的性质,既然有处分的性质在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖。我国土地管理法规定集体土地使用权不得出让或转让和出租用于非农业建设,但小产权房的买卖没有将土地用于非农业的建设,也没有改变房屋居住的性质。我国虽然颁布了许多规定禁止城镇居民农村购买小产权房和宅基地,但这些规定都没有上升到法律或行政法规的高度,依据法院对合同法的解释来看,只有违反了全国人大或其常务委员会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才是无效合同,因此小产权房的买卖协议有效。


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