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未办理变更登记是否影响所签订房屋买卖合同的效力

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2017-02-26

【案情】
    2016年4月,刘楚升(化名)与唐湘岳(化名)签订合同,合同约定刘楚升将其所有的某小区房屋转让给唐湘岳,约定价格300万元人民币,合同签订时已给了一半,另一半约定在年底前给,刘楚升有协助办理过户手续的义务。
   合同签订后,原告付款,但刘楚升发现卖出的房屋升值很快,遂有悔意,以合同未办理登记诉至法院,要求撤销合同。
 
【争议】
    本案认为,该合同系双方自愿签订的,不违反诚实信用原则,是有效的。虽然未办理物权登记的,但不影响合同效力。
 
【评析】
    首先,我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)胁迫订立合同或损害国家利益;(二)恶意串通;(三)以合法掩饰其实非法;(四)损害公共利益;(五)违反法律规定。”该案在审理中,并不属于任何上述五项之一,为合法合同。
 
    其次,根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭的合同,除另外规定,合同生效后,是否登记不影响合同效力。”物权法确定了不动产物权变动的原因与结果进行区分的模式,签订房屋转让合同是转让房屋的原因,签订合同是为了合法过户。
 
    最后,《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。根据上述法律没有办理物权登记的,不影响合同效力。而《城市房地产管理法》三十八没有该类规定,故不属于“除法律另有规定”范畴。
 
    综上所述,该案房屋转让合同属有效合同,法院应驳回原告的诉讼请求。
 

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