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擅自卖房惹纠纷,买主能否得房权?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2017-09-11

【案情简介】:
  严某与蒋某系夫妻,2016年8月二人商议以一次性结清房款的方式购买一套商品房,房屋产权登记在严某名下。2017年4月,严某因生意资金周转困难,与胡某强签订《房屋转让协议》,双方约定由胡某强出资46万元购买严某的房屋,对此协议,蒋某不知情。
    后因房屋产权过户问题产生纠纷,严某以房屋系家庭共有财产,自己无权单独处理,主张房屋转让合同无效。
    胡某强遂诉至法院,主张自己不知该房屋系严某的夫妻共同财产,产权登记在严某名下,且自己支付了相应对价,系善意受让人,双方签订的合同有效,严某应协助办理产权过户手续并交付房屋。
 
【争议焦点】:
    本案在审理过程中,主要围绕法院是否应支持胡某强的诉讼主张存在不同意见。
 
【 案情分析】:
上海房产律师认为,法院不应支持胡某的诉讼主张,理由如下:
    《中华人民共和国合同法》中第五十一条规定,“无处分权的当事人处分他人财产时,经权利人追认或者无处分权的当事人在订立合同后取得处分权,可以认定合同有效。”《中华人民共和国物权法》中第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。但符合下列任一情形时,受让人可以取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时出于善意;(二)转让的价格合理;(三)当事人转让的不动产或者动产,依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记则已交付受让人。当受让人依照前款规定,取得不动产或者动产的所有权时,原所有权可以要求无处分权人赔偿损失。
    本案中,严某作为无权处分人却擅自处分夫妻共同房产,与胡某强签订的《房屋转让协议》,虽属于双方真实意思表示,但由于争议房屋属于合同一方的夫妻共同财产,且蒋某对签订《房屋转让协议》并不知情,事后其也未对该协议书予以追认,严某也未在签订《房屋转让协议》后,取得涉案房屋的单独所有权,因此双方签订《房屋转让协议》的行为,无权处分共有人的财产,故该协议无效。另胡某强主张自己系善意人,对涉案房屋是否是严某的夫妻共同财产不知情,且已支付了相应对价,故其应该取得该房屋的所有权。但双方在签订《房屋转让协议》后至纠纷发生前,尚未办理房屋产权登记,这也就不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得之登记要件,故法院不应支持其诉求。
 
【小结】
    通过以上案例分析,我们可以认识到,夫妻一方擅自处分夫妻共有财产时,法院应依据《物权法》中的相关规定,对受让人能否构成善意取得作出公正合法的判决。

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