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农村房屋连环买卖,合同效力如何确定?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2018-02-13

【案情】
    杨某系满城县某村村民,于2014年6月8日与村民黄某协商,双方达成房屋买卖协议:黄某将坐落于清苑县农村的五间房屋出售给杨某;杨某一次性支付给黄某购房款5万元。杨某和黄某在协议上签字捺手印,村委会盖章确认。
    买房后,杨某对房屋进行了改建、装修,并和家人一直在里面居住,但户口一直没有迁过来。2015年9月,杨某以15万元的价格把房子卖给了定兴县村民赵某。
    2015年12月,黄某将杨某作为被告、赵某作为第三人诉至法院,要求确认农村房屋买卖合同无效。

 【分歧】
     本案在审理过程中主要围绕杨某与赵某签订的农村房屋买卖合同是否有效存在不同意见。

【解析】
上海房产律师认为杨某与赵某之间签订的房屋买卖合同时合法有效的,具体理由如下
    农村集体经济组织成员依法享有宅基地使用权,而非本集体经济组织成员则无权取得或变相取得。在认定农村房屋连环买卖合同的法律效力时,如果当事人签订农村房屋买卖合同是双方当事人之间真实意思表示且并没有违反法律强制性规定,该房屋买卖行为也没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的人员,则法院应该依法认定该房屋买卖合同有效。
                                                           
    与此同时,在认定农村房屋连环买卖合同的效力时,也应坚持尊重历史、照顾现实的原则,应在具体案件中查明以下五方面可能会影响合同效力的事实和因素,具体包括:1、房屋买卖合同中交易双方的身份情况,重点查明被告方的身份关系;2、房屋出让方是否为房屋所有权人并具有宅基地使用权;3、购买房屋后买房人对房屋是否进行了翻建、改建、扩建和装修等情形;4、出让房屋是否经过审批、登记手续;5、集体经济组织对房屋买卖是否知情及对宅基地使用的意见。
 
    本案中,黄某与杨某经平等、自愿协商,签订了房屋买卖协议,双方签订后进行了实际履行,杨某对房屋进行了翻修且居住多年,后杨某又将房屋卖给了第三人赵某。鉴于诉争房屋连环买卖过程中,所签订合同均属双方当事人真实意思表示,虽然杨某与黄某不是同一集体经济组织成员,但合同经村委会同意已实际履行数年。由于黄某和赵某均属同一集体经济组织成员,诉争房屋最终仍属该集体经济组织成员所有,实现了内部流转,并未违反我国土地管理法等相关法律规定,应属合法有效,故应判决驳回黄某的诉讼请求。

【小结】
    通过以上那里分析,我们可以认识到在对农村房屋连环买卖合同进行效力认定时,只要属于当事人双方真实的意思表示且没有违反相关法律法规,都应当对其有效性予以认可。

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