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装修物在房屋租赁合同提前解除后怎么办?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-30

提示:不是产权人而在使用他人的财产上增添附属物的,如果说财产所有人同意增添的,并就财产返还时附物如何处理有约定的,按约定办理;如果没有约定也协商不成的,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,就应该折价后归财产所有人,这样造成财产所有人发生损失的,应当负赔偿责任;当装修构成附合的情况, 归属就应该适用添附制度来解决。
 
【案件介绍】
    楚某为开办浴场向某实业公司租赁经营场所,2005年3月楚某与实业公司签订房屋租赁合同一份,约定实业公司将1000平方米房屋及相应的公共场地出租给浴场,租赁期限为10年,自2005年4月1日起至2014年3月31日止。双方还约定,租金为每年20万元,第一年的租金进场时支付10万元,签订合同时支付10万元;第二年起在每年6月底前付清下一年度的租金。如租金拖欠时间超过二个月,实业公司有权终止合同。
    实业公司还同意2005年4月1日至5月1日为浴场装潢、装饰及预备开业期,免缴租金,装潢、装饰不得改变房屋结构,租赁期满,浴场应将保持完好的房屋及占据使用的土地全部退还实业公司。
    双方合同签订后,楚某在承租房内开设咖啡厅及洗浴场,前两年度的租金均正常给付。但从2007年6月起楚某应经营亏损,咖啡店及浴场停止经营。为此,实业公司将楚某告上法庭,要求解除房屋租赁合同,由楚某偿付拖欠的租金,同时迁让出租赁房屋,并搬走租赁房屋内的可移动物品,对租赁房屋内部不可移动的固定物及装修判归实业公司所有。
 
【律师分析】
    租赁合同终止,装修、装潢物的处理,法律规定非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任;装修物构成附合时,其归属适用添附制度解决。
    承租人经出租人明确同意,或虽未经出租人明确同意,但出租人知道不反对,构成善意添附。承租人对房屋进行善意添附,合同终止,承租人将房屋返还给出租人时,出租人享有了因   承租人的添附行为而增加的租赁物的价值,通常情况下,该受益因缺乏法律或合同依据而构成民法上的不当得利。对此,可以分别处理:
    租赁合同正常终止,按房屋装修的现存价值为参考给予适当补偿;出租人违约导致合同终止,应根据违约责任原则,由出租人按装修的现存价值予以全额赔偿;承租人违约导致合同终止,装修利益不能享有是承租人自己的违约行为造成,这种损失应由承租人自己承担。
    本案中,由于被告楚某的违约造成房屋租赁合同解除的,对于装修损失应有楚某自己承担,实业公司原告取得装潢、装饰物,并无须进行补偿。
 
【律师提醒】
    如果承租人未经出租人同意,擅自对房屋进行装修,那么构成恶意添附。承租人的装修行为对出租人的房屋造成了侵害,需承担侵权责任。在承租人构成侵权的情况下,承租人非但不得要求出租人对其装修投入进行补偿,相反出租人却可以因恶意装修造成其损失而请求损害赔偿。
 
【判决结果】
    法院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。被告理应按照租赁合同的约定支付租金,拖欠不付,责任在被告。原、被告双方签订的合同明确约定拖欠租金超过二个月原告有权终止合同,原告据此要求解除合同,符合法律规定。租赁合同解除后,被告没有权利占用租赁房屋,依法应迁让。
    被租赁房屋内可以搬动的物品,它们的所有权归被告,该由被告自己搬走。那些不可以移动的东西,因为已经和原告的房屋结合在一起了,变为房屋不能分离的一部分,在法律上是附合。当装修物构成附合的,应该判令这些物所有权归房屋所有权人,但这只是对财产的归属的处理,还要考虑物的价值是否需要进行补偿。被告在承租房屋内从事装潢装饰,经过原告同意,被告的装修行为属于善意添附;并且因双方对装潢、装饰物的处理没有作出约定,因此在一般情况下提前解除租赁合同,装潢、装饰物的所有权依附合归属房屋所有人所有后,原则上出租人应对承租人进行相应的经济补偿。

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