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预约定金性质的理解

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-27

提示:预约合同签订后,一方当事人拒绝签订本约的且无正当理由的,应适用立约定金的罚则规定。如已诚信磋商,但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使本约无法签订,另一方要求适用定金罚则的,不予支持。

 
【案情】
 
    2011年10月21日,某钢材公司与某物流公司签订了《房屋认租协议书》协议主要约定某钢材公司(乙方)认租某物流公司(甲方)的在建物流项目房屋;乙方在本协议签订之日向甲方支付定金人民币10万元,作为双方订立《房屋租赁合同》的担保;如甲方拒绝和乙方签订《房屋租赁合同》,则本协议自动终止,甲方应双倍返还乙方定金。协议中另手书“于2012年8月30日前交付门面”,并加盖了某物流公司合同专用章。合同签订同日,某钢材公司向某物流公司转账10万元,但截止起诉之日2012年10月30日,某物流公司未与某钢材公司签订《房屋租赁合同》,也未向某钢材公司交付门面,已构成根本违约。某钢材公司遂诉至法院,请求解除《房屋认租协议书》,由某物流公司返还双倍定金20万元,并承担诉讼费用。
 
    被告某物流公司辩称因其建设地块尚有拆迁户未搬离,导致房屋建设进程受阻,暂时还未和某钢材公司签署《房屋租赁合同》,但其并没有拒绝与某钢材公司签订房屋租赁合同,因此不存在违约。即便存在违约,该协议中约定的定金超过房屋租赁合同标的总额20%的部分不应当按定金处理。本案协议中约定2012年8月30日前交房,没有约定交付的门面具体门牌号,属约定不明确无法履行,应认定为无效。
 
【律师分析】
    预约合同的双方当事人均负有在约定期间订立本约的义务,一方当事人在履行期限内未按合同约定履行自己的义务,其违约行为致使双方未能实现进一步签订房屋租赁合同并交付房屋的目的,因此某钢材公司请求解除《房屋认租协议》符合法律的规定。
    当一方当事人拒绝签订本约且无正当理由的,应适用立约定金的罚则规定。如已诚信磋商,但终因存在不可归责于双方当事人的事由致使本约无法签订,另一方要求适用定金罚则的,则不予支持。双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在收受定金的一方,收受定金的一方应当返还双倍定金,反之,双方当事人未能依预约合同达成本约的责任在支付定金的一方,收受定金的一方得没收其定金而不予返还。本案双方约定定金超过了主合同标的额的20%的部分不应支持。
 
【裁判】
 
    法院经审理认为,本案原告某钢材公司与被告某物流公司签订的协议合法有效。双方均认可交房前应先签署《房屋租赁合同》,表明《房屋租赁合同》的最迟签署时间应为2012年8月30日。被告某物流公司未能按期与某钢材公司签署《房屋租赁合同》已构成根本违约,应承担相应的违约责任。本案双方约定的10万元定金超过了主合同标的额的20%。依照相关法律规定超过主合同标的额20%的部分不应支持,故法院予以主张151 840元。

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