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“买卖不破租赁”与财产保全竞合的优先性认定

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-18

【案情】
 
    原告孙某与被告白某民间借贷纠纷一案,在审判过程中,原告孙某向法院提出财产保全申请,请求查封被告所有的门面一间。法院依法作出查封裁定书于2014年2月3日查封了上述门面,并向当事人送达了查封的裁定书,同时在门面的显眼处,贴上了查封公告。因是活查封,在查封期间由被告白某经营、保管。后该案经法院判决确定:由被告白某偿还原告孙某借款8万元。判决生效后,白某未自觉履行。孙某依据生效判决向法院申请强制执行。在案件执行过程中查明除查封被执行人白某的门面外未发现其还有其他可供执行的财产,于是法院依法拍卖上述查封门面。但在评估、拍卖过程中,案外人韩某向法院提出执行异议称:该门面自己与白某签订的租赁合同(双方合同于2014年5月17日签订,韩某对法院的查封并不知情),依据法律规定的“买卖不破租赁”原则,在自己与白某租赁门面期间法院不能执行拍卖,就算法院评估拍卖租赁合同继续有效。
 
【评析】
 
  这实际是上法院财产保全效力与租赁效力发生冲突时看谁在先的问题。从本案中,法院查封在先。在此情形下,则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁合同并不适用于新的房屋受让人,因此韩某与被执行人白某的租赁合同随之失效,除非新的买受人同意。
 
  法院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。当本案中的白某门面被法院查封之日起,白某对该查封门面的所有权即受到限制,就是说白某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该门面,这种效力延伸到案件执行完毕。该案系活查封,为保障双方当事人的合法权益,在门面被处分之前,法院指定由白某保管、使用、收益并不违背法律规定。
 
  依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释.第二十条的规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条之规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人”,况且法院对查封进行了公示。本案中就算韩某是善意第三人,也不能对抗法院的保全。
 
  既然韩某的租赁合同不能对抗法院的查封。在法院拍卖时,韩某在同等条件下有优先购买的权利。如果韩某因此想与白某解除合同可要求白某承担违约责任和由此造成的损失。退一步说,在房屋执行拍卖后韩某要想租赁合同纠纷继续有效,必须征得新买受人的同意但应视为新的契约。
 
  综上在法院采取财产保全措施后,在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。

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