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消防验收不合格的房屋租赁合同是否有效

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2016-04-29

【案情】
 
      2013年8月21日,原告张某与被告江苏省南京市某家电公司签订房屋租赁合同一份,按合同约定,南京市某家电公司将自己有权对外转租的位于南京市的某房屋租赁给原告张某,张某用于开饭店,租期五年,租金为每年20万元,同时合同还约定了其他条款。
 
      在合同签订后,被告即将该涉案房屋交付给原告。后来原告即开始对涉案租赁房屋进行装修,原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续,被告一直未能提供。同年11月4日,被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份,合约内容主要为为:承诺于2013年10月31日前将消防备案手续到位,同时在过期时承担一切损失。到期后,被告仍未提供相应的涉案房屋的消防验收合格手续。2014年5月13日,原告张某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同,合同中约定,因出租方到约定期间未给承租方提供消防备案书(消防验收合格证),造成承租方无法正常经营,给承租方造成损失,承租方现要求终止租赁合同。同时在此期间给承租方造成的经济损失应由出租方承担,但是后来被告却迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院并要求被告返还租金并赔偿损失50余万元。
 
【评析】
 
  根据我国《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”,第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定,原告所租赁的房屋并不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象,双方在签订合同时,也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效的必要条件,因此原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形,双方签订的房屋租赁合同属于有效合同。
 
  在我国,虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件,但租赁房屋的消防验收却是原告开办饭店不可或缺的前提条件之一,因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续,导致原告无法办理饭店开业前所需手续,致使原告签订合同的目的不能实现,导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告,被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
 
【审判】
 
      在本案中,双方依法成立的合同受法律保护,对双方当事人均具有约束力,双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在自愿的基础上签订的房屋租赁合同,是双方当事人的真实意思表达,该合同应视为合法有效的。同时因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现其目的,双方自愿达成解除合同的意思表示,应当尊重当事人的意愿,但导致合同解除过错是在被告,被告应当返还原告租金及押金,同时并赔偿原告损失。最终,法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉,该判决已发生法律效力。
 
 
 

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