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房屋租赁 预约与本约同时出现 怎么办?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2016-08-23

 【案情】
    2010年5月,甲公司为投资钢铁项目,拟租用乙公司的工业厂房,由于双方商定租赁事宜时该工业厂房尚未建成,双方约定待厂房建成且具备使用条件后再签订正式租赁合同,甲公司向乙公司支付定金10万元,乙公司亦出具相应收据(现收到甲公司定金10万元)及书面承诺(内容包括:①租赁期限,②租房的位置、面积、租金、水电费,③签订租赁合同日期及到期不签订租赁合同的相关责任,④收到保证金10万元)。
    2014年2月,甲公司以乙公司迟迟未建成厂房导致其投资项目落空为由起诉至B区法院,请求法院解除双方之间的预约合同,并判令乙公司双倍返还定金20万元。
 
【评析】
    最高人民法院2012年6月5日公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释【2012】8号,简称为《买卖合同司法解释》)第2条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等的预约合同,约定未来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同之义务,对方请求其承担预约合同违约责任以及要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。从中可以看出,最高人民法院已经明确了预约之合同性质。
 
    结合本案,预约既然是合同,就必须满足合同成立之要件。根据规定“人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立”。本案中,甲公司与乙公司共同签订的承诺书已然具备了租赁合同的主要条款即合同的当事人,标的(租赁房屋的面积、位置)和数量即租金。可见,此承诺书已经具备了租赁合同成立之主要条款和一些非主要条款。所以,此时的承诺书应经转化为双方意欲达成之租赁合同(本约)。
 
    同时,《合同法解释(二)》第1条第2款明确规定,对合同欠缺的前款规定以外的内容,当事人未达成协议者,人民法院依照合同法第61条、第六十二条、第125条等有关规定予以确定。从合同内容之确定性上看,一旦当事人订立之预约中己经包含了本约的成立要素时,不仅可以补全预约合同之内容,据我国《合同法解释(2)》第1条第2款的规则,似乎也侧能补全本约本身。在这种情况下,考虑到预约作为合同缔结类型之例外而非常态,同时依据民法传统中“尽量使合同有效”的原则,合同解释时应尽可能赋予当事人之意思表示以最大限度之法律效力,就所存在究竟是预约还是本约存在疑间时,更应认定为本约,必要时甚至可以是附条件之本约。因此,《法国民法典》第1589条规定了在双方当事人对其标的物与价金已相互同意时买卖预约即等于买卖之判决规则。理论上解释为,如果订立之预约和它所追求的本约在意思表示之根本内容上并无二致,显然也就没有认定一个独立于本约的预约的可能和实益了。
 
【总结】
  综上所述,双方达成之预约即承诺书已转化为本约,本案之诉讼标的是租赁合同关系。其实,在内容相对确定(特别是足以客观推导出本约内容)的情况下,实践中大量存在的名为预约之文本,都有认定为本约之可能。

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