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擅自将房屋转租是否就应判定退回房屋

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2017-10-15

【案情】
    2011年8月29日,甲方宫某与乙方何某签订《租房合同》一份,约定:甲方同意将一铺面租给乙方作为商业超市使用。时间从2011年10月12日至2014年10月12日止。租赁期三年,租赁期每月租金2500元,乙方每月12日前交纳该期租金。房屋押金5000元,租赁期间,乙方未经甲方同意,不得擅自转租给第三方。如要转让,提前一个月通知甲方并征得甲方同意方可,如有违约,则赔付甲方房租2500元。租赁期间,双方不得擅自终止合同。如需提前解除合同,甲、乙双方均应提前45天通知对方,并经协商一致后方可终止合同。2011年10月1日,甲方何某与乙方孙某签订一份《租赁合同》合同,约定:甲方同意将铺面的一部分租给乙方使用,时间从2011年10月1日起至2014年10月12日止。
 
    在何某与宫某签订租赁合同之前,铺面已被分割为两个独立的铺面,上述两份合同签订后,何某使用该铺面的西侧部分铺面经营超市,良某使用该铺面的东侧部分铺面经营体育用品。2011年11月宫某对良某在此经营提出异议,现何某不同意解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》。
 
    宫某诉至法院,请求:1、判令解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》;2、判令何某与良某退回铺面;3、判令何支付宫某违约金2500元。
 
【评析】
    对何某是否存在转租的行为,是否应给付宫某违约金2500元的问题,何某在与宫某签订《租房合同》后,又同第三人签订《租房合同》,将其租赁的门面的一部分转租给良某,其存在转租行为。双方签订的《租房合同》,是双方真实之意思表示,且未违反法律、法规强制性规定,属有效协议,双方须按协议约定全面履行自己的义务。现何某违反《租房合同》的约定,将铺面的一部分转租给良某使用,故对宫某要求何某支付违约金2500元的诉讼请求,应当以支持。
 
    对宫某是否知道或者应当知道何某转租,并在6个月内提出异议的问题,双方签订的合同约定宫某将铺面租给何某作为商业超市使用,而何某自2011年10月1日将该铺面的一部分转租给第三人良某经营的是体育用品,此后一年,宫某对何某的转租行为未提出异议,宫某称其于2012年5月才发现何某转租,不符合情理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。现何某不同意解除告双方签订的合同,故对宫某要求解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》,不应支持。对宫某要求何某与第三人退回铺面的诉讼请求,也不应支持。
 

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