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“先租后卖”惹纠纷,谁的合同合法有效?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2018-05-03

【案情】
    2016年6月16日,江某与吴某签订租赁合同,约定吴某将其所有的位于某大厦的房屋租赁给江某使用,租期从2016年7月1日起算十年,签订合同时已交纳租金。
    2017年7月10日,吴某与王某签订涉案房屋买卖合同,并于同月15日将房屋交付王某占有使用,王某接房后未办理房屋过户登记但进行了装修,且不同意江某租赁使用房屋。
    江某遂以买卖不破租赁为由将吴某、王某诉至法院,请求继续履行租赁合同。
 
【分歧】
    本案在审理过程中主要围绕本案是否能够适用买卖不破租赁的规定存在不同意见。
 
【评析】
上海房产律师认为本案不能适用买卖不破租赁的规定,理由如下:
 
    1.合同法中第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。由此课件“买卖不破租赁”的构成要件主要包括:租赁合同和买卖合同均为合法有效;在租赁期间出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权变动给了买受人;买卖行为发生在租赁物交付给承租人使用之后。其本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用。本案中,江某在签订租赁合同之后并未实际占有使用房屋,而由买受人王某占有,买卖不破租赁尚未生效。
 
    2.平等保护善意买受人权利使承租人和善意买受人之间的利益更趋均衡。当租赁合同未登记时,且承租人也未占有使用房屋,由于房屋实际上仍处于出租人占有之下,由于房屋买受人无从知晓房屋上有租赁的负担,因此相应的法律后果也不应由买受人承担。本案中,江某与吴某签订租赁合同后并未实际履行,其不能以买卖不破租赁为由,对抗买受人王某对房屋的处分权,不能要求王某受江某与吴某之间的租赁合同拘束。
 
    3.由于买受人的实际占有使用使承租人的请求发生履行不能,进而使债的目的客观上无法实现。因此债权人无法请求因此导致债务消灭或转为为损害赔偿之债继续履行。本案中,王某已实际占有使用房屋,江某要求吴某及王某继续履行租赁合同已为履行不能,江某可向吴某主张违约等合同责任。
 
【小结】
     通过以上案例分析,我们可以认识到当事人之间已经签订租赁合同但尚未履行时,如果物主与第三人在此之前与第三人签订买卖合同,法院在审理此类案件时不宜适用“买卖不破租赁”的相关规定。

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