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出租人对房屋未尽修缮的义务,就一定会承担违约责任吗?

来源:未知作者:admin时间:2014-04-07

【案情】
 
    位于本市长寿路上某号的房屋,系某开发公司的产权房。2012年5月,某美容美发公司向开发公司租赁该房屋,开办美容美发店。双方为此签订房屋租赁合同,约定租金48万元每年,付三押二,首期给付租金12万元、押金8万元。合同另约定,开发公司将租赁房屋房屋整修后交付美容美发公司,美容美发公司在接受房屋后负责维修和管理。
 
    合同签订后,美容美发公司给付了首期20万元租金和押金,并接受房屋开始装修和经营。2013年4月,房屋墙面发生渗水,严重影响美容美发公司经营,美容美发公司遂发函要求开发公司维修,开发公司接函后认为美容美发公司装修引起渗水,故不愿意维修。双方互相推诿,始终无法协商处理。为此,2013年5月起,美容美发公司拒付租金。
 
    2013年8月,开发公司起诉美容美发公司,要求解除房屋租赁合同,同时要求美容美发公司给付2013年5月起的租金。美容美发公司抗辩,认为开发公司未尽法定的维修义务,应当承担违约责任。
 
【律师意见】
 
    我国《合同法》第220条规定:出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第221条规定:承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因此,房屋出租人承担维修的义务基于2个条件:1、是法律规定;2、合同约定。同时,从法律规定来看,合同约定大于法律规定,对于出租方是否承担维修责任,有约定的从约定,没有约定的才适用法律规定。
 
    就本案来说,双方在合同中明确约定了由美容美发公司承担维修的责任,这样的约定就排除了开发公司的法定义务,对双方当事人具有约束力。因此,开发公司不处理房屋墙面渗水问题,不能成为美容美发公司拒付租金的理由。
 
【法院判决】
 
    法院认为双方在合同中明确约定了房屋维修的责任由承租方承担,因此开发公司无须承担维修房屋的义务,对于房屋墙面渗水应由美容美发公司自己解决,美容美发公司不能因此拒付租金。现美容美发公司拒付租金的行为,已经构成违约。遂判令解除双方签订的房屋租赁合同,并判令美容美发公司给付2013年5月起的租金。
 

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