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未办理抵押合同登记的民事责任

来源:未知作者:上海房产律师时间:2014-05-09

提示:双方当事人签订的房屋抵押合同,因提供抵押物的一方的过错而没有办理登记,导致抵押权未能设立造成的损失,提供抵押物的一方应当承担违约责任而非缔约过失责任。
 
【案情】
    2013年9月30日白某因做生意需要资金周转向李某借款20万元,期限为3个月。当日黄某与李某签订了份房屋抵押合同,约定黄某以其私有的住房1套为该借款本息作抵押担保;黄某负责在3日内办理抵押合同登记手续等内容。李某如约向白某提供了借款,而黄某却以拒绝办理抵押登记,致使抵押权至今未能设立。
 
    借款期限于2013年12月30日届满后,借款人白某未能偿还借款。现李某起诉到法院要求黄某赔偿因拒绝办理抵押登记手续而产生的损失。黄某则辩称抵押合同未登记而无效请求驳回李某的诉讼请求。
 
【律师评析】
    本案中,抵押合同已成立并生效,对合同当事人具有法律约束力,双方约定的权利义务关系应当受法律保护。根据合同约定,黄某负有办理房屋抵押登记的义务,白某则享有抵押登记请求权。黄某在约定的期限内未办理抵押登记,导致抵押合同目的不能实现,抵押权不能设立,白某有权诉请法院,要求黄某承担继续履行抵押合同、办理抵押登记、赔偿损失等违约责任。
 
  一、抵押合同成立且生效  
    《物权法》第十五条明确规定“未办理物权登记的,不影响合同效力”,即物权登记依赖于合法有效的合同,但物权登记本身不会影响合同的效力。本案中李某与黄某达成设立抵押权的合意,采用书面形式订立抵押合同并签字确认,依照《合同法》第三十二条、第四十四条之规定,应认定抵押合同成立并生效,对李某和黄某均有法律约束力。
 
  二、黄某拒绝办理抵押登记的行为构成违约,应适用违约责任而非缔约过失责任
    违约责任则是指违反合同的民事责任,即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。违约责任产生的根据是合同义务,即当事人应当按合法有效的合同履行义务,否则将承担违约责任。
 
  本案中的房屋抵押合同已成立并生效,黄某拒绝办理抵押登记的行为并不是发生于抵押合同缔结过程中,而是在有合同约定的情况下故意违反合同的违约行为。因此,黄某拒绝办理抵押登记的行为符合违约的法律特征,故黄某应当承担违约责任。
 
  综上所述,李某与黄某签订的抵押合同是双方真实意思表示,并不违反法律法规的强制性规定合法有效。故该房屋抵押合同自成立时生效具有法律约束力。黄某拒绝办理抵押登记导致抵押权未能设立,其行为构成违约应当承担违约责任,本案中黄某应当赔偿李某因此造成的损失。

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