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不动产善意取得是如何认定

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

 【案情】
    1999年,老冯在家自建一混合结构四层房屋,2002年与妻子离婚双方均未对此房屋提出诉求。2003年,该房屋所有权证及土地使用权证被更改在各自的名下。
 
    2005年4月老冯的两个儿子将房屋卖给了费某,费某交付了房款10.5万元并以房产的买受人身份入住该房屋搬入居住至今,老冯的两个儿子立断契一张连同土地使用证、房屋所有权证交给费某。费某于2005年始终未办理产权变更登记手续。
 
    2010年在撤销两个儿子的相关权属证书后,有关部门于向老冯发放了房屋所有权证和土地使用权证。
 
  2011年老冯诉至法院称其自建的一座四层房屋,已被儿子私自租给费某居住多年,经多次交涉未果,请求法院判令费某停止侵占房屋归还自己居住。而费某认为其是善意有偿、合法取得上述房屋。老冯知道房屋被卖,但谎称不知道房屋被儿子私自出租,在2005年至今的七年中也未提出任何异议,请求驳回老冯的诉讼请求。
 
【评析】
 
    本案的焦点在于费某买受讼争房屋是否构成善意取得。根据《物权法》第106条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
 
    本案费某受让讼争房屋时,老冯之子持有合法的房屋所有权证和土地使用权证,使得费某有充分的理由相信老冯之子拥有房屋所有权,费某在主观上是不知情,是善意的,但费某对其买收讼争房屋时的价格未举证证明,且没有办理房屋所有权转移登记,而不动产的物权变更登记,是不动产转移的必备条件,该物权变动登记要件未完成应被视为不动产交易行为未完成,不发生所有权转移的后果,因此费某买受讼争房屋并不符合《物权法》关于善意取得的规定。
 
    据此,老冯以所有权人的身份提出的诉求符合法律规定,费某应当向退还该不动产,费某的损失应当向买卖合同的另一方当事人即老冯之子主张。
 
【审判】
 
    法院认为,相关颁发权证部门已经将本案的讼争房屋的所有权及土地使用权确认归老冯享有,老冯均有权要求费某停止侵占、搬离该房;考虑到费某寻找新住处需要一定的时间,法院给予费某五个月的搬迁宽限期。费某关于善意取得该房屋所有权的主张,既缺乏证据支持,不符合《物权法》有关于善意取得的构成要素,法院不予支持;费某与老冯之子的合同纠纷属于另一法律关系可由双方自行处理;老冯并非怠于行使自己的民事权利,且老冯完整取得讼争房地产权属证书的时间距老冯就本案起诉的时间不足一年,故费某关于诉讼时效的抗辩缺乏依据,法院予以驳回。
 
    遂依法判决费某应当于判决生效之日起五个月内自讼争房屋中搬离。

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