您好,欢迎来到上海离婚律师网! 联系我们 | 加入收藏 | 设为首页

预约、咨询热线

13370011000

【最新消息】特推出预约免费现场咨询活动,未预约的,恕不提供免费咨询服务。【最新消息】特推出预约免费现场咨询活动,未预约的,恕不提供免费咨询服务。

预约咨询
在线咨询

填写详细信息 律师马上回复。

姓 名(*仅律师可见)
手 机(*仅律师可见)
看不清?点击更换
您现在的位置是:首页 > 房产建筑 > 物业管理 > 经典案例 >

小区管委会在该物业管理纠纷中能否作为原告

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-04-01

     一、案情介绍
 
    上诉人(原审原告):北京市朝阳区现代城住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)
 
    被上诉人(原审被告):北京中海物业管理有限公司(以下简称北京中海公司)被上诉人(原审被告)深圳中海物业管理有限公司(以下简称深圳中海公司)
 
    原告诉称
 
    管委会在原审中诉称:1999年1月8日,北京中鸿天房地产开发有限公司与深圳中海物业管理有限公司(以下简称深圳中海公司,即原中海物业管理深圳有限公司)签订了《北京现代城物业管理全权委托合同》。合同约定,深圳中海公司对小区进行物业管理,物业费每建筑平方米4元。1999年12月,北京中海物业管理有限公司(以下简称北京中海公司)开始实施物业管理,并收取物业管理费。2001年8月1日,管委会成立。2002年1月,北京中海公司退出现代城的物业管理服务。管委会成立后即接管了原由开发商承担的对物业管理企业进行监督的职能。在此过程中,管委会发现北京中海公司自1999年12月1日至2001年9月30日向业主收取的费用中有三项共计3252570元的费用属不合理收费,应予退还,且三项费用自2001年9月30日至今的利息已达145633.83元,也应予以退还。再有,北京中海公司在撤出现代城的物业管理后,尚有向业主收取的办证押金450元、装修押金15280元、车位押金85800元未予退还,计101530元。现管委会起诉,要求北京中海公司、深圳中海公司向其退还中修费1428799.75元、停车场管理费837692.88元、停车场维修费74146.33元及停车场能源费911931.07元及上述费用产生的利息145633.83元,退还办证押金450元、装修押金15280元、车位押金85800元。
 
    二、法院裁判要旨
 
    一审法院裁判要旨
 
    原审法院经审查认为,管委会未在工商行政管理部门登记注册,未领取营业执照,不能独立承担民事责任,故其不具备诉讼主体资格,不能作为当事人参加诉讼。因此,管委会的起诉不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第三项的规定,裁定驳回管委会的起诉。上诉人上诉称管委会不服原审裁定,向本院提起上诉。请求:撤销北京市丰台区人民法院(2003)丰民初字第02074号民事裁定书,并确认我方具备诉讼主体资格;裁令北京市丰台区人民法院对我方与被上诉人物业管理纠纷一案进行实体审理。理由是:一、原审裁定驳回我方起诉的理由不能成立。原审裁定以“管委会未在工商行政管理部门登记注册,未领取营业执照,不能独立承担民事责任”为由,认定管委会不具备诉讼主体资格。该理由法律依据不足。首先,在工商部门登记注册及领取营业执照并非具备诉讼主体资格的必须条件。在我国,经工商部门登记注册及领取营业执照可作为诉讼主体的,只是民事诉讼法及最高法院关于该法解释中所规定的有资格作为诉讼主体的单位的一部分,有相当数量的诉讼主体是不需经工商登记并领取营业执照的。这些诉讼主体系依法或依有关规定设立或成立的,它们自设立或成立之日起具备诉讼主体资格。本案中,管委会即是依法设立的组织,由于其非经营性实体,故无需到工商部门登记注册并领取营业执照。对此,建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《北京市居住小区物业管理办法(修正)》对于“管委会”的设立、宗旨、功能均有详细的规定。其次,“能够独立承担民事责任”亦非认定诉讼主体资格的前提条件。在我国,不满10周岁的儿童属无民事行为能力人,不能独立承担民事责任,但其依然可以以自己的名义起诉。其民事责任由其法定代理人或监护人来承担。因此,以“不能独立承担民事责任”作为判断诉讼主体资格的一项条件也是不正确的。二、原审法院对管委会无诉讼主体资格的认定与现行物业管理有关规定相悖。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定,“管委会”有权决定选聘或续聘物业管理公司,有权检查、监督各项物业管理工作的实施及规章制度的执行。《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》规定,“管委会”有权决定选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业签订物业管理合同;有权审议物业管理企业提出的物业管理收费标准、年度计划、财务预算和决算;有权根据产权人、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动。依照现行有关规定,“管委会”的民事主体资格确定,其诉讼主体资格亦确定,司法实践应与现实存在相统一。三、“管委会”具备诉讼主体资格。1、“管委会”的法律地位。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》第六条及《北京市居住小区物业管理办法(试行)》第八条的规定,“管委会”的设立、职能、宗旨是十分明确的,作为在业主管理区域内代表业主对物业实施自治管理的组织,具备在业主管理区域内、在物业管理权限内从事民事活动的民事主体资格。2、“管委会”的权利来源。其权利来源于区域内业主的委托,即业主通过代表大会或签订合同的方式将其对各自物业的某些共同性权利委托给“管委会”予以管理,双方之间是一种信托性质的民事关系。总之,其权利来源于全体产权人、使用人的授权。3、“管委会”的职能。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第七条和《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》均有规定。“管委会”将每一位业主对于小区内物业各自的、分散的物权权利以集中行使的方式通过具体的物业管理民事活动实化为一种集中的权利运用。具体来讲,包括选聘物业管理企业、审议物业服务收费标准、年度计划、财务预算和决算等内容。4、既然“管委会”存在的宗旨是维护小区内全体业主的利益,那么当小区全体业主的合法权益受到侵犯时,“管委会”作为业主权利的集中行使者具有当然的向侵权方主张赔偿的权利,而不必另行经过全体业主的授权。在私力救济无法实现后通过司法程序以实现维护全体业主合法权益的宗旨,亦不必另行经过全体业主的授权。“管委会”不能独立承担民事责任,但其民事责任却并非没有承担者,小区全体业主即是承担者。5、本案中管委会具备诉讼主体资格。这一直接权利来源于《北京市朝阳区现代城住宅小区物业管理委员会章程》(以下简称“章程”),该“章程”由现代城全体业主组成的产权人大会制订通过,明确规定了现代城管委会的代表诉权。6、“管委会”作为诉讼主体的判例已不鲜见。总之,“管委会”是类似于居民委员会的法律授权的其他组织,应具备诉讼主体资格。

  • 共3页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 3
  • 下一页
  • 本文固定链接:http://www.susong64.com/fcjz/wygl/jdal/1000.html,欢迎转载。

    上一篇:遭遇物业侵害权益 专家支招业主维权
    下一篇:物业公司是否应承担过错责任