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物业公司对于业主家中被盗,是否就需要承担赔偿责任呢?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-30

提示:物业公司没有保护全体业主及物业使用人的人身、财产不受犯罪非法侵害的法定义务、合同约定的义务,亦不负有合同的附随义务。业主的财产损失与物业服务无直接、必然的因果联系,对犯罪行为造成的损害结果,根据罪责自负的法律原则,应由犯罪分子承担相应的民事法律责任。
 
【案件介绍】
    秦某系本是某小区步行街50商铺的业主,某物业管理有限公司系该步行街的物业管理服务企业。2012年7月5日,许某与秦某签订房屋租赁协议,承租其商铺经营服装。同年12月某日,许某所经营的服装店被冯某等人组成的犯罪团伙驾车撬门入室盗窃一空,造成许某损失20余万元。虽冯某等人被绳之以法,但原告财物未被追回。
    许某遂与物业公司协商赔偿事宜,但未能达成一致意见,为此许某将物业公司告上法院,要求被告赔偿其损失20余万元。
 
【律师分析】
    在物业管理越来越走进人民的生活之中,物业纠纷案件关注度也正在提高,本案就是典型的案例。
    本案的分歧在于合同的附随义务的理解和适应方面。合同的附随义务是根据合同的性质、目的及交易习惯等延伸出来的一种义务,其与合同主义务应具有依附性,是合同当事人未约定,但依据合同的性质、目的和交易习惯等而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人经合同形式明确排除或有关法律规范已明确规定合同义务不含某项内容,则不应将该内容作为合同的附随义务。
    本案中,原告所主张的是违约之诉,应当严格按双方当事人所确立的《物业管理合同》的约定及有关法律规定来界定双方当事人的权利与义务。原告与被告所确立的《物业管理合同》第二条第四项约定:“保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,做好治安、消防安全的防范服务,除特别约定外,与业主及物业使用人之间不存在人身、财产保管及保险关系”,明确排除了被告负有人身、财产安全保护、保管的义务。
    本案被告作为物业管理公司,其物业管理的基本义务是保障步行街物业的合理使用、维护步行街的公共秩序。若把被告保护、保管步行街业主及物业使用人的人身、财产保护保管义务视为被告的合同附随义务,则违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯,该附随义务的责任比物业管理合同中的主义务的责任还重大,违背了民法的公平及权利义务相一致原则,违背了合同的诚信原则,使得物业公司承担了过重的义务。
 
【判决结果】
     法院审理后归纳本案的争议焦点有二点:1、被告在物业服务中是否存在违约行为,原告的损失与被告的物业服务是否存在直接因果关系;2、原告向被告主张损失有无事实和法律依据。
    法院认为:物业公司没有保护该步行街全体业主及物业使用人尤其是本案原告的人身、财产不受犯罪非法侵害的法定义务、合同约定的义务,亦不负有合同的附随义务。原告财产损失与被告的物业服务无直接、必然的因果联系,对犯罪行为造成本案的损害结果,根据罪责自负的法律原则,应由犯罪分子承担相应的民事法律责任。
    被告在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务,不应该承担民事赔偿责任,故判决驳回原告许某对被告的诉讼请求。
 
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