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物业服务费标准的司法调整问题

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

提示:在物业服务企业提供物业服务存在瑕疵的情况下,法院可以根据具体的案件情况,调整涉案业主在特定欠费期间内的物业服务费的缴纳标准。
 
【案情】
 
    2009年9月20日某小区业委会与某物业管理公司签订了《物业服务合同》,约定由某物业管理公司为该小区提供物业服务。合同约定某物业管理公司提供物业服务的区域包括了产权登记在某物业发展公司名下的车库(共计114个车位)。同年9月23日,该业委会与某物业管理公司就小区车库管理问题和公共收益问题签订《物业服务合同补充协议》,约定车位部分的物业服务费标准为80元/月·车位。某物业管理公司进驻小区进行物业服务以来,仅对该小区进行了公共物业服务,并未负责小区车库内专有部分的清洁卫生及经营管理。

    2012年8月某物业管理公司曾起诉要求某物业发展公司支付2011年3月10日至2012年8月9日期间拖欠的物业服务费。2012年10月,法院判决某物业发展公司按照30元/车位·月的标准向某物业管理公司支付上述期间的公共物业服务费。

    自2012年8月10日起车库的公共物业服务费,某物业发展公司并未向某物业管理公司交纳,某物业管理公司遂起诉至法院,请求判决某物业发展公司支付2012年8月9日至2014年1月9日期间小区车库18个月的公共物业服务费61560元[30元/车位·月×114个(车位数)×18月]以及截止至2013年1月9日拖欠物业服务费的违约金47093.40元。
 
【律师评析】
    在业主提出的抗辩事由成立或部分成立的情况下,法院可否主动调整物业服务费的缴纳标准?考虑到物业纠纷矛盾的特殊性,应当赋予法院一定的调整权,以使物业服务合同双方当事人的权利义务关系回复到均衡状态。这种调整权在性质上属于司法自由裁量权的范畴,体现的是法学方法论中的利益衡量解释方法的具体运用。在处理此类纠纷案件时,应注意这样两个问题:一是限定调整权适用的期间范围,调整物业服务收费标准的期间应仅限于对个案诉讼请求中法院予以审查认定的欠费期间;二是限定调整权适用的对象范围,调整后的缴费标准应仅适用于涉入司法过程并提出相应有效抗辩的业主。
 
【裁判】
    庭审中,某物业发展公司认为物业服务合同系双务合同,某物业管理公司要求某物业发展公司履行交纳物业服务费义务的同时,应当全面履行自己的物业服务义务。但本案中,某物业管理公司并未维修、养护和管理小区公共设施(如污水管、上下水管道、落水管、排水管),亦未对业主向车库倾倒垃圾的行为进行制止,已严重影响车库的正常使用,给某物业发展公司造成严重的经济损失,故某物业发展公司拒绝交纳物业服务费系行使抗辩权的合法行为。案件审理过程中,法官对小区车库进行了现场勘验,勘验结果显示车库内部多处墙面渗水、多处公共水管渗漏,致使车库地面大面积积水。
 
    法院经审理认为,本案证据显示,某物业管理公司所提供的物业服务却存有一定瑕疵,未能全面履行合同所约定的物业服务义务,但是,这并不足以免除某物业发展公司的交费义务。考虑到某物业管理公司已履行部分物业服务义务,酌情将涉讼期间车库的公共物业服务费降至20元/车位·月。按此标准,自2012年8月10日至2014年1月9日期间,某物业发展公司应当支付某物业管理公司公共物业服务费41040元[20元/车位·月×114个(车位数)×18月]。
 
    关于某物业管理公司要求某物业发展公司支付迟延交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求,虽然某物业发展公司提出的抗辩理由不足以构成拒交物业服务费的正当理由,但本案查明的事实已反映了某物业管理公司提供物业服务中的瑕疵,故对此项诉讼请求,法院不予支持。
 
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