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不动产已交付可以作为物权转移的条件吗?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2018-08-04

【案情】
    刘某与丁某签订一份房屋买卖合同。刘某将其名下的一所房屋卖与丁某。丁某向刘某支付房款后,刘某将房屋和产权证明交付于丁某。但刘某丁某并没有办理房屋过户手续。后丁某将该房屋卖给沈某。沈某在给付房款后,丁某将房屋和属名为刘某的房屋产权证明付给沈某。后刘某以丁某、沈某为被告向人民法院提起诉讼。以自己是房屋的所有权人,丁某无权处分该房屋,要求:一、撤销丁某与沈某的房屋买卖合同。二、要求沈某将房屋归还给自己。
 
【分歧】
    本案在审理过程中,主要围绕法院是否应支持刘某的诉讼请求,存在不同意见。
 
【评析】
上海房产律师认为法院不应支持刘某的诉讼请求,理由如下:
 
    首先,刘某丁某履行完房屋买卖合同后,尽管未进行房屋变更登记。但基于双方订立合同的目的,两人都已经各取所需,故双方当事人均实现了交易目的。在刘某丁某之间,房屋的产权理应归于丁某,虽然对于刘某来说,房屋没有进行产权登记变更,但刘某除了具有按照合同法的规定,应在丁某的要求下履行协助其办理房屋过户手续的权利之外,刘某已经丧失了基于该房屋的任何权利。
    其次,物权公示主义的作用在于向社会不知情者公示不动产的物权状况,明确所有人的排他性权利,同时也为他人就该不动产进行交易提供安全保障。但之于刘某丁某之间作为买卖合同双方,物权公示主义没有任何意义。因为双方就不动产交易情况再熟悉不过了,没有必要再以物权公示主义来保护不动产出卖人的利益。
    再次,丁某在事实上取得房屋的所有权后再将房屋卖于沈某,对丁某来说就是一种有权处分,而不是无权处分。在这种情况下,丁某再将房屋及属名为刘某的房屋产权证明交付给沈某后,相对于刘某丁某,沈某就取得了该房屋的所有权。
    最后,这种产权的转移是在刘某丁某沈某三者之间进行的。丁某沈某对该房屋的权利,不能对抗其他已经以登记的方式取得该房屋所有权的第三人。也就是说,刘某在将房屋及产权证明交付给丁某之后,又将该房屋卖给丁,并通过某种方式办理了产权登记。那么丁某沈某这条线上(包括沈某的后手)所取得的所有权就不能对抗丁已经通过登记的方式取得的所有权。
 
【小结】
    通过以上案例分析,我们可以认识到,交付可以作为不动产物权变更的条件,但仅局限于出卖人和买受人、买受人的后手人之间,这种物权的变动不能对抗以合法方式通过登记形式取得该房屋产权的其他合法权利人。
 
 

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