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居间服务未完成能收取佣金吗?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-05-25

【案情】
 
  2013年7月,闫女士(甲方)委托山东日照M房产置换有限公司(乙方)(以下简称M公司)代为寻找房源,并在该公司提供的格式居间合同上签字。合同第5条约定“甲方购买乙方提供的房源,应支付房屋实际成交价1.5%的服务费用。”第7条约定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年内,自己或通过他方(无论是其他房屋中介或个人)与乙方提供的房屋业主达成交易,则视为本次中介成功,甲方即构成违约并应承担法律责任。若购买房产,甲方除应支付正常服务佣金外,还应按该房屋实际成交价的10%支付违约金。”第8条约定“本协议中所指的甲方包括但不限于甲方本人、亲属、朋友、同事及能够证明有隶属关系的单位等。”随后,M公司多次带闫女士看房,其中包含位于山东日照某小区的涉案房屋,但最终闫女士并未通过M公司购买该房屋,而是由闫女士的丈夫王某通过日照B房产中介公司以105万元的价格从原房主张某处购买。M公司知晓上述购房事实后,因佣金问题与闫女士发生争议。M公司在居间合同上补写了闫女士一栏及涉案房屋情况后,诉至法院,要求闫女士按居间合同约定支付佣金1.57万元及违约金1万元。
 
  本案最后判决驳回M房产置换有限公司的诉讼请求。
 
【评析】
 
    首先,从居间合同之法律特征分析。根据《合同法》第424条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同之机会或者提供订立合同之媒介服务,委托人支付报酬之合同。居间为中介的一种形式,其宗旨是把同一商品之买卖双方联系在一起,以促成交易后取得合理佣金之服务。《合同法》第426条规定,因居间人提供订立合同之媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人之报酬。由此我们得知,居间人取得佣金必须满足两个要件:第一,所介绍之合同必须成立;第二,合同的成立与居间人之介绍有因果关系。只有同时具备两者,委托人才负有支付佣金之义务。本案中的闫女士通过M公司求租房屋,M公司作为居间人提供了订立媒介服务,但闫女士并未因M公司的媒介服务促成房屋买卖合同的成立,因此M公司不能要求闫女士支付佣金。
 
    其次,根据《合同法》第39条规定,格式条款是当事人为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商之条款。本案原告M公司与被告闫女士签订的服务委托合同,系由原告方为重复使用而向被告提供的事先拟定的条款,原、被告双方未进行协商而仅是由被告在合同上签字而后由原告再另行补写其他内容,因此原、被告之间签订之服务委托合同系格式条款合同。
 
    第三,根据《合同法》第40条规定,免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、对方主要权利排除的,该条款无效。中介活动之核心是促成合同签订、完成交易,而不只是进行居间行为。M公司与闫女士签订的服务委托合同第7条和第8条的约定,M公司提供给闫女士的房产信息,只要闫女士在此后1年内与房主完成交易,而不管公司最终作用均须付费。然而,M公司无权因闫女士已看房,而剥夺其选择他人服务之权利。因此,该条款加重了闫女士的责任、排除了闫女士主要权利、免除了M公司的核心义务,应属霸王条款,故该条款无效。M公司安排闫女士看房,只是进行了中介活动,并不是已促成合同签订、完成交易,且涉案交易之完成,起决定性作用却是他人,而非M公司,但M公司却依据事先与闫女士签订的格式合同主张佣金及违约金,法院不应当支持。
 
    第四,根据《合同法》第427条的规定,居间人没促成合同成立的,不能要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出之必要费用。居间活动费用是居间人在促使合同成立之活动中支出的必要费用,与报酬非同一概念。故本案M公司可以根据自己提供中介服务之实际支出另行提起诉讼。

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