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内部协议转移还款义务 法律上是如何处理的?

来源:上海律师作者:上海经济律师时间:2018-12-11

【案情】
    2012年12月,某银行与某房产公司签订《保证合同》,约定针对房产公司以“铺+宅组合销售”模式贷款担保的,房产公司在办理抵押登记前均为借款人未按期偿还的全部债务承担清偿责任。2013年7月,应某选择以“铺+宅+返租商铺还贷”模式购买了房产公司的商铺和住宅,双方签订《商品房买卖合同》及《托管合同》,约定应某把合同项下的商铺经营权交给房产公司管理,每月由房产公司用商铺租金代应某向银行归还贷,直至还清全部贷款本息为止。2013年9月,应某和房产公司与银行签订《抵押借款合同》,约定应某向银行借款30万元用于购房并以所购房屋作抵押担保,借款期限为3年,房产公司承担连带责任的保证担保,合同中对律师费等事项进行了约定。
    合同签订后,银行依约放贷,并对应某所购房屋办理了《房屋他项权证》。截止至2017年6月,应某已有29期贷款未偿还,尚欠银行借款本金16万元,利息1.8万元,罚息1万元,银行为实现本案债权支出律师费1万元。
    因应某与张某是夫妻,银行将应某、张某和房产公司告上法院,请求判令:1、解除三方签订的《抵押借款合同》;2、应某与张某、房产公司偿还银行贷款本金16万元、利息1.8万元、罚息1万元、律师费1万元;3、银行有权以应某所购房产拍卖、变卖之价款优先受偿。
 
【裁判】
    人民法院审理后判决:解除三方签订的《抵押借款合同》,应某、张某偿还借款本金16万元、利息1.8万元、罚息1万元及律师费1万元,并应某、张某在不能履行判决确定的给付义务,银行有权就处理应某抵押房屋所得的价款享有优先受偿;房产公司对抵押物担保范围外承担连带清偿责任,且有权在承担保证责任后向应某、张某追偿,驳回银行的其他诉讼请求。
 
【评析】
银行与应某、房产公司签订的《抵押借款合同》,缔约主体适格,意思表示真实,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,各方当事人均应恪守履行。
 
一、关于《抵押借款合同》的债务履行主体问题
    根据《合同法》第六十五条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”
    就本案而言,《抵押借款合同》的借贷双方为应某和银行,合同约定由应某承担支付购房贷款的义务,如无法依照合同按期支付贷款,需承担违约责任。除应某之外,合同中没有规定任何主体有支付贷款的义务,房产公司承担的只是保证责任,因此合同权利义务主体为应某和银行。至于应某和房产公司签订的《托管合同》由房产公司代为应某还贷的约定,是与本案不同的法律关系,应某可待本案处理结束后,另行向房产公司主张。
 
二、关于合同解除问题
    银行按约发放了贷款,履行了合同约定的义务,应某收到贷款后未按约定按时偿还,已构成违约。截至2013年6月,应某已连续29期逾期还款,已构成违约,应承担逾期还款的违约责任,然而在银行诉至法院直至本案庭审法庭辩论终结以前,应某仍未对自己的违约行为采取任何补救措施以弥补银行所受的损失,且在庭审过程中表示不愿偿还所欠银行逾期贷款,其行为已危及银行债权致使银行订立合同的意图不能实现,据此,应认定应某的行为已构成根本性违约。该行为是一种较为严重的违约行为,依法可直接赋予守约一方解除合同的权利。银行作为守约一方,依法有权在要求违约方继续履行和解除合同之间作出选择。现银行选择解除合同并以诉讼方式向应某履行了通知义务,其解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,法院予以支持。由于解除权是形成权,根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止,故三方所签《抵押借款合同》自诉状送达应某、张某、房产公司之日解除。

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