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法院查封案外人的房屋是否合法?

来源:上海律师咨询作者:上海房产律师时间:2015-10-27

【案情】
  孙某与艾某、刘某(两人系夫妻关系)民间借贷纠纷、合伙纠纷两案,法院于2013年1月受理案件后,同意查封登记在刘某名下的一套房屋。案件后经法院判决:“艾某、刘某偿还孙某借款本金及利息131200元,于判决生效之日始10日内给付完毕……”和“艾某、刘某须偿还孙某13万元,于判决生效之日始10日内给付完毕”。
 
  判决后艾某与刘某并没有偿还,孙某申请法院执行。法院执行立案后要求刘某和艾某给付孙某赔偿,但刘某和艾某声称无力偿还而拒绝履行义务,法院准备依法启动对被查封房屋的评估拍卖程序。此时,案外人张某称该房屋早在2003年12月4日已经该法院执行变卖给了异议申请人,只是并未办理登记手续,现法院再度评估并拍卖房屋,损害了第三人的利益,依据相关法律规定应当解除对该房屋的查封。
 
【争议】
   本案认为该房屋不能被查封,张某的异议成立。理由是《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,法律文书或征收决定等生效时发生效力。”该查封房屋早在2003年12月2日就已经刘某申请,以5万元转让给张某,法院裁决该房屋为张某所有。现在事隔十年,法院的办案人员在不知情的情况下将该房屋查封,显然是不合法的,因此,对于案外人提出的执行异议,应予支持。
 
【评析】
  不动产物权虽然是以登记为准,但引发其变动的有法律和事实的不同。对于本案中法院或仲裁机构的强制执行房屋的事实行为所引起的物权变动,自该事实行为成就时就产生不动产物权变动的后果,并不以登记为重。本案中的房屋,法院早在2004年就已裁定该房屋为张某所有,只是张某还未进行户登记,不能再对该房屋进行法律处分因此法院不能查封此房屋。

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