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从一起案件谈商品房预售合同的格式条款

作者:诉讼律师时间:2015-10-12浏览量:434

【案情】
  被告某地产公司于2009年与原告姜某签订一份《商品房买卖合同》,约定:被告公司在限期前交付房屋时,与该房屋正常使用有直接关联的基础设施和配套设施(包括通电),须符合使用条件,否则视为被告延期交楼,构成违约。姜某收房入住后发现,房屋接通的并非城市生活用电而是临时用电,认为被告违约,应承担相应责任。
 
【评析】
  1. 预售合同条款的解释应当兼顾合同正义。本案件是关于预售商品房买卖合同纠纷,双方进行交易的是期房。首先,被告作为一家知名的大型地产企业,其占有的社会资源和信息量是作为相对方的原告所无法企及的,因此,在预售合同整个缔约及履约过程中,被告一具有主动性和优势性。其次,被告作为具有关于房屋交易的专业知识的专业团队,相对于原告这样的一般购房者,具绝对优势。再次,售房者通常总是充分利用交易优势来实现自己的利益最大化。基于上述情况,法院在解释有争议的合同条款时,除了尊重合同自由,也应当顾及到交易的实质正义。
 
  2.合同的相关解释必须要符合交易的目的。合同展现当事人的真实意思,用来达到特定交易目的。因此,当合同内容出现模糊或是矛盾,又或是事后双方在理解具体条款的准确含义发生分歧时,都应先根据当事人的目的来寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中,商品房作为城市住房来源之一,理当满足城市居住所需要的条件,其中,稳定的生活供电是城市生活的基础条件之一。本案所涉合同中既已经约定“通电”必须符合“使用条件”,临时用电通常不能保证其供应会是长期、持续和稳定的,因此不符合《供电营业规则》的相关规定,无法将之认作是按照合同约定的符合“使用条件”的“通电”。
 
  3.在双方对预售合同格式条款的理解产生重大分歧时,应当要提出有利于购房者的解释。根据《合同法》和《消费者权益保护法规定》的有关规定,当合同当事人对于格式条款的理解产生分歧时,应当适用特殊解释方法,提出对格式条款拟订者不利的解释,用以限制权利滥用,保障消费者利益,体现正义精神。预售合同属于格式合同,一般购房者只有在准备签署合同时才会见到正式合同文本,不同于销售方有足够时间准备分析。因此,作为格式条款,本案中关于商品房“通电”的约定,因双方对其具体理解不一致,法院对此应提出不利于被告的解释,认定接入临时用电并非“通电”,被告没有按合同履行义务。
 
  4.对预售合同的格式条款应按通常理解予以解释。当对合同条款的理解发生歧义时,一般应当依据交易规则、习惯或是生活常识,按多数人的理解进行解释。本案中,双方对预售合同中关于“通电”条款的理解产生歧义,而一般认为,城市住房所接入的应是持续、稳定、有保障的城市生活用电网络,因此,被告关于房屋接临时用电符合约定的主张不予认同。
 
  综上,被告为原告所购置的房屋接通的临时用电,不能满足交易目的,应视为违约。
 
【判决】
  人民法院判定驳回原告关于认定被告某地产公司违约的请求。原告不服,再次上诉至中级人民法院。法院受理后认为,被告为房屋接通的是临时用电,无法满足城市生活所需,不符合交易目的,应当视为违约,改判被告承担相应的违约责任。
 

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