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开发商接受房款后能否再解除房屋买卖合同?

作者:诉讼律师时间:2016-01-22浏览量:783

 
【案情】
                           
  2011年7月30日,原告某房地产开发有限公司与被告何某签订商品房买卖合同,约定被告购买原告公司位于某小区商品房一套,房屋总成交金额为7231779元。同时双方在合同中约定了该款项的支付方式,且何某作为乙方若逾期付款超过30日后,某房地产公司作为甲方就有权利解除合同。甲方解除合同的,乙方要按应付款的百分之五向甲方支付违约金,甲方退还全部乙方已付房价款。
 
  合同签订后,何某于2011年7月30日前分三次共计向原告某房地产公司支付房款1154372元,即合同约定的第一期房款支付完毕。2012年4月、12月,被告何某先后向原告公司支付房款各100万元。何某共向原告公司支付房款3154372元,尚欠原告公司4077407元房款。原告公司陈述在何某逾期付款时仍愿意继续履行合同,本案是依据双方签订的商品房买卖合同的约定条件行使解除合同的权利。何某于2013年8月11日将购房尾款4077407元打入原告公司账户,后原告公司将该笔房款退回被告何某账户。
 
【评析】
  根据合同法中相关规定,当事人协商一致,可以解除合同;作为主张解除合同的一方应通知对方;约定解除权的行使期限届满时,当事人不行使的,该权利消灭。既然法律赋予了合同当事人可就解除权进行约定的权利,那在违约方存在合同中所约定的违约行为时,守约方对于行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择。
 
 就本案而言,某房地产公司与何某之间系因涉案房屋的买卖关系而建立联系,房价的涨跌、房款能否按期支付、房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方而言具有重大利益关系。从某房地产公司在何某逾期付款时接收房款并出具收据的先前行为,以及庭审过程中该公司明确表示在接收何某的后两次付款时愿意继续履行合同等陈述看,能够判定该公司存在自愿继续履行合同的真实意图,进而得出某房地产公司对约定解除权已自愿放弃这一结论。某房地产公司的弃权行为必然产生约定解除权消灭的法律后果。
 
  从法律效果层面上看,某房地产公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据,法院不应支持。
 
【判决】
  法院审理后认为何某在2012年12月后至原告公司起诉前未再支付任何款项,再度延迟履行,原告公司即享有合同约定的解除权。据此,法院对原告公司提出的解除合同的诉讼请求予以支持。
 
  何某不服判决,提起上诉。中级人民法院经审理后认为,何某在2012年分两次向某房地产公司支付了购房款200万元后,该公司接收该款,并向何某出具收据的行为应视为该公司同意与何某继续履行合同,该公司享有的约定解除权至此消灭,中院改判驳回某房地产公司的诉讼请求。
 

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