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一房多卖 谁最终能获得房屋?

作者:诉讼律师时间:2016-03-30浏览量:399

【案情】
    被告吴某与原告张某于2013年6月初签订房屋买卖协议,协议约定被告将位于某小区内的楼房一套出售给原告。在原告履行房屋买卖协议的义务付清全部购房款后,被告遂将房屋交付给原告使用,与此同时为表诚意,将自己的房产证交给张某保管,并承诺三个月后协助其办理房屋过户手续。同年9月份,吴某在张某不知情的情况下又同另案原告赵某签订了另一份房屋买卖协议,将已经卖给张某的房屋再次出卖,吴某在收取了赵某15万元购房定金后便不知所踪。 
 
  张、赵二人将吴某起诉至法院,张某要求被告吴某继续履行两人间的房屋买卖协议,并要求吴某协助自己办理房屋过户手续;赵某要求解除与吴某的房屋买卖合同并要求吴某返还定金15万元。另赵某在起诉前已向法院申请对涉案房屋采取诉前财产保全措施,且已得到批准。两个案件审理终结后,法院支持了原告张某的诉讼请求,判决被告吴某协助张某办理房屋过户手续;同时也应赵某的诉讼请求,判决解除吴、赵之间的房屋买卖合同、吴某应当返还给赵某定金15万元。判决生效以后张某向法院申请执行,但因赵某申请的对涉案房屋的诉前保全措施尚未解除,张某无法将房屋过户到自己名下。
 
【评析】
  当张某、赵某二人的请求权不能同时实现时,张某的请求权应该先于赵某的请求权实现。主要原因有如下两点:
 
  第一、依照物权优于债权的基本法理。本案中张某已缴纳了全部购房款,且在赵某申请查封所讼房屋之前就已经在事实上占有并使用了该房屋,说明张某和吴某之间的买卖合同已经生效,而张某的房屋过户请求权实是一种请求确认权利的物权性质的请求权,而赵某的15万元定金返还请求权则为债权请求权。依物权优于债权的基本法理,应该优先支持张某的物权请求权。
 
      第二、由诉前财产保全的性质和有效期决定的。诉前财产保全,即利害关系人因情况紧急,若不申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补损害的,可在诉前向人民法院申请,并由人民法院实行的一种财产保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。而当诉讼程序顺利结束且相关法律文书生效后,如不会出现权利人遭受到无法弥补损失的情况,那么诉前财产保全的使命就完成了。同时依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第109条的规定:“诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中,若有需要解除保全措施的,人民法院应当及时裁定并解除保全措施。”但一般情况里,诉前保全的效力应维持到生效法律文书执行时止,因此,本案中赵某申请的诉前财产保全的效力应该止于其生效的判决书开始执行时止,此时法院应依职权解除赵某之前的诉前保全,协助张某完成过户手续。
 
【判定】
      在赵某的判决书生效以后法院依职权将赵某申请的诉前财产保全解除,并随后依照张某的申请为其办理房屋过户手续,至于赵某的15万元债权可另外申请执行。

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