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房屋买卖合同无效 违约条款是否有效?

作者:诉讼律师时间:2016-05-02浏览量:472

【案情】
 
  2013年,李某与尹某自愿签订了一份《房屋买卖合同》,合同规定定,尹某将某房屋出售给李某,房屋总价款经协商为65万元,买卖合同生效之日李某向尹某支付房款25万元,余款40万元在房屋办理权属登记时付清。假使双方任意一方违约,则需向守约方支付违约金40000元。尹某承诺所出售的房屋的权属明晰,无其他任何产权纠纷。后房屋在办理权属登记过程中发现,该房屋于2012年在某商业银行办理了银行抵押贷款35万元。尹某在短期内不能消除该房屋的抵押行为。后李某诉至法院,要求法院废除其与被告签订的合同,同时返还已支付的房款25万元,并要求被告向原告支付违约金40000元。
 
【评析】
      其实这种问题并不能一概而论本案问题的实质便是违约金条款是否独立的问题,要考虑到为什么要解除合同,责任人个人原因占据了多少因素。这也就是法律的灵活性的体现,也是法律的灵魂。《合同法》第57条规定:“合同无效、被撤销或终止,不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《合同法》第98条规定:“合同权利义务的终止,不影响结算和清理条款的效力。”综上所述,关于违约金的条款是关于合同解除后事宜的条款,它不能随合同效力的终止或被否认而失去效力,否则此约定将成为一纸空谈。
 
      本案中是被告先行将房屋抵押的行为导致合同无法正常履行,其行为已构成根本性违约。由案情可知双方在合同中约定,一方构成违约,则需向守约方支付40000元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时,对合同行过程中存在违约行为的约定。依据法律原则中当事人意思自治原则,应当支持。而且当事人在合同中约定违约金的处理条款,益于简化后续损害赔偿金的计算,既方便当事人履约,又可减少二次纠纷的发生的可能性。对于每天都要处理各种错综复杂的案件的法院来说,也是件值得肯定的事情。
 
      据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定:“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院理论上应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。

      综上,上海房产律师认为违约金是独立于合同之外的给付。虽然它生于合同,但就像子产于母,但子不随母的死亡而消失一样,合同给与了违约金条款效力,自此,违约金条款就已成为独立的有生命有效力的条款。因此,对原告要求被告支付40000元的诉请应予以支持。
 

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