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物权登记与合同效力认定

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

提示:没有办理物权登记并不影响房屋买卖合同效力。  
 
   高某因房屋拆迁可获得安置房屋一套,但还没有确定具体的安置房屋坐落位置。2009年5月20日高某与杨某就将来要取得的某A楼盘一期的安置房一套签订《转让协议》。协议载明了双方当事人的权利义务以及违反协议约定的责任承担事项。
 
  2009年6月底高某没有能够取得A楼盘一期的安置房,故双方于2009年6月15日签订了《补充协议》。补充协议载明高某获得A楼盘二期的安置房仍然按照《转让协议》约定履。此外,《补充协议》还就其他违反协议约定事项进行了相关约定。
 
  2013年3月3日高某取得了动迁安置房屋一套,但并非A楼盘二期的安置房,被安置到了一套B房屋。高某按照《安置协议》缴纳了相应房款及天然气安装费共计1万9千余元。
 
  后高某向法院起诉称:其与杨某签订的《转让协议》与《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定,即未依法取得权属证书的房屋不得转让,故双方的协议为无效合同。合同约定的是某楼盘房屋,但其并未获得而是获得了B房屋。因协议的标的物根本不存在,原告无法获得标的物房屋,协议无法履行。双方就该事进行协商未果,特向法院起诉,请求法院判决其与杨某签订的《转让协议》与《补充协议》无效;并由被告承担诉讼费用。
 
【律师评析】
 
    《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定的除外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
 
 未办理物权登记而处分该物权虽不能发生物权变动,但却不影响合同效力。当事人对可合理期待将来取得合法物权的不动产签订的买卖合同或者协议效力不应受制于物权登记与否。
 
【裁判】
 
  法院经审理查明:高某动迁安置的B房屋并非经济适用房,目前也没有办理过产权证,高某实际占用该房屋,目前也没有房屋买卖或抵押等法律关系存在。原告依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款的规定即“房地产未依法登记领取权属证书的不得转让”之规定系从不动产物权变动角度进行的规定和限制,而非并合同行为的规定和限制。现B房屋未办理物权登记的事实,并不影响《转让协议》与《补充协议》的有效性。法院判决驳回高某的全部诉讼请求。
 
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