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房屋出售房方违约应否赔偿房屋涨价部分的损失?

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-25

提示:期待利益损失既是可得利益的损失,房屋涨价部分是双方在订立合同时应该能够预见到的损失,出售房屋方即违约方应当予以赔偿。
 
【案情】
 
    蒋某与盛某、刘某两夫妇签订《房产买卖合同》,约定:蒋某以100万元的价格向被告购买房屋;合同约定违约事项及违约金额等事项。合同签订后,蒋某依约向担保公司交纳履约保证金,并向被告支付了所有购房款。然而因房价涨成了135万,盛某、刘某两夫妇单方要求解约,并断然拒绝了蒋某继续履约的要求
 
    因被告单方解约造成的蒋某损失远远高于《房产买卖合同》约定的违约金,蒋某诉至法院,要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系、并要求被告赔偿房屋涨价损失等费用。
 
【评析】
 
    《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中,诉争房涨价部分应属于上述条款规定的“合同履行后可以获得的利益,且是订立合同时应当预见到的损失”,因为在被告向蒋某提出解除合同时,必然导致蒋某订立合同的目的不能实现,蒋某如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当时市场价(135万元)购入房屋,该价格较订立合同时双方约定的房价100万元已上涨35万元,该35万元就是蒋某的期待利益损失亦即可得利益损失,也是原、被告双方在订立合同时应该能够预见到的损失,被告应当予以赔偿。
 
【审判】
 
    法院经审理认为,蒋某已依约向被告支付购房款及向担保公司交纳履约保证金,但被告在向蒋某交房后却未依约及时办理房产证,并向蒋某提出解除合同拒绝出售诉争房,其行为已构成了违约。现蒋某诉请解除双方的房屋买卖合同关系,符合合同约定,予以支持。
 
    诉争房涨价款35万元是蒋某的期待利益损失亦即可得利益损失,也是原、被告双方在订立合同时应该能够预见到的损失,因而两被告应当予以赔偿,故判决解除原被告之间的房屋买卖合同关系,被告赔偿蒋某房屋涨价损失35万元等费用。

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