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如何认定“一房二卖”中两个合同的效力

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-16

【案情】
  唐某(男)与刘某(女)是夫妻,二人在两个县城上班。婚后,夫妻二人共同买了房屋,并且办理了房屋登记。房屋不在二人工作城市想借出去。刘某将房屋以30万卖给张某未经丈夫同意,并签订了协议,但还没办过户手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某以32万价格卖给廖某没有经过妻子同意,已经办过户。后来,因张某要刘某交房租,与唐某、刘某发生纠纷,诉至法院。
 
【律师意见】
   二次的买卖合同都有效,不动产的所有权以登记为准,房屋登记于廖某名下,为廖某所有,刘某需要向张某赔偿损失。
 
【评析】
   第一,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,另有规定除外。”意思是说,不登记的,不发生物权效力。不动产登记,是指将房屋等不动产的所有权或其他物权的取得、丧失与变更,按照法定程序记录到专门的簿子上。在房屋买卖中,签订合同后还必须就房屋变更情况进行登记,才有房屋所有权。本案中,唐某与廖某已登记,所以廖某有房屋的所有权。 
 
  第二,我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产,双方的处理权地位相平。《婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定:"夫妻需要对共同财产作决定的,应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信是夫妻共同的意愿,另一方不能用不同意和不知道来对抗第三人。"本案中,张某和廖某均认为是夫妻意思,所以二次买卖房屋合同均有效。
 
  第三,登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关不动产物权的合同,除另有的法律规定,合同生效后没有登记的,不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的,不发生物权效力,不影响合同效力,合同是否有效力应依据《合同法》判断。如果合同有效的,当事人可依据《合同法》的规定要求对方履行办理登记的义务;无法办理登记的,可要求损害赔偿。本案中,两个合同都有效。只不过,房屋登记于廖某名下,所以廖某有房屋的所有权,而张某可以向刘某主张合同违约责任,维护自己的合法权益。

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