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夫妻一方卖房 受让人需尽注意义务

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-12

【案情】
 
  2011年3月,孔某作为乙方某公司作为甲方签订房屋拆迁补偿协议,约定甲方新建房屋来补偿乙方拆迁房屋。同时,确定协议人为孔某无其他共有人。2013年3月,孔某按照当初的约定在公司交付房款后将房屋交于其公司。2013年5月,孔某与孙某签订以86万的价格将房屋转让给孙某的合同。2013年7月,孔某前妻张某提出诉讼,请求法院认为孔某与孙某签订的合同无效。另,张某与孔某1998年结婚,2012年9月张某离家,2013年6月离婚后并未对共同财产作处理。
 
【焦点】
 
   本案的买卖合同是否应依据合同法和物权法有关规定认定为有效?
 
【评析】
 
  首先,合同主体合格、合同内容合法。合同中房价明确合理且唯一权利人是孔某,合理合法,不存在欺诈、胁迫情形。
 
  第二,孙某的责任已经尽到。孔某与孙某签订合同时,张某与孔某仍为夫妻关系。但是,根据我国婚姻法对财产的规定,转让人为房产的登记人,孙某已尽到他的注意义务,受让人无须审查房产是夫妻共同财产还是单方财产。
 
  第三,合同的履行与标的物的转移并不影响合同效力。《合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。《物权法》第十五条规定,当事人之间若有设立、变更、转移或销毁不动产权的合同时,除另有的法律规定,合同生效后未办理登记也不影响其法律效力。此时合同效力与登记效力是不同的。本案中,孔某和孙某的合同,无另有法律情况,故合同生效后标的物是否转移,不影响合同效力。
 
    第四,房产是否为当初夫妻共有财产,非本案审理范围。法院审理案件只在原告的诉讼请求范围内进行审理,对诉讼请求除外的事件不予理会。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,法院不支持当事人一方以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的。所以,根据规定,房产是否为孔某与张某的共有财产,本案不予审理。至于孔某是否因此给张某造成损失以及如何赔偿,本案也不予审理。
 
    因此,本案所涉买卖合同依据合同法和物权法有关规定,应认定为有效合同。
 

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