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缔约过失责任赔偿范围之认定分析

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-17

【案情】
  2011年2月底,焦某(以下简称甲方)与李某(以下简称乙方)签订租房合同。合同约定:甲方将其在某学校周边建设的七间临时养殖用房租赁给乙方使用,租金为1万元/年,租期为四年(2011年3月1日至2015年2月28日)。合同签订后,甲方于2011年3月1日收取乙方租金1万元后,将房屋交予乙方使用。乙方在房屋内安置电脑、稳压器、网线、桌椅等相关设施,开始对外经营网吧。
 
  2011年10月30日,甲方以“合同出租的房屋没有取得建设工程许可证,也没有经过批准建设,根据法律规定,双方签订的租房合同无效”为由,要求乙方返还房屋,在乙方不同意的情况下,甲方采取断电的方式致使乙方不能正常经营。乙方于2012年6月份将网吧相关设备运走,但对房屋一直占用。2013年10月份,乙方将甲方诉至法院,要求赔偿包括经营损失在的各项损失共计20余万元。
 
  庭审过程中,甲方主张涉案房屋未取得建设许可应认定合同无效,如果乙方有损失,只能按照缔约过失主张,而不能主张经营损失。为查明案件事实,法院依职权取得了如下证据:甲方所在村委会和街道办的建设临时养殖用房的申请书;市执法局相关负责人的证词;甲方所在村委会主任的证词。以上证据证实涉案房屋确系临时养殖用房,未获得建设许可,且临时养殖用房为5间,甲方实际建设7间。甲乙双方对法院依职权调取的证据无异议。 
 
  法院最终判决认定,甲乙双方的房屋租赁合同无效,甲方赔偿因其断电行为给乙方造成的直接经济损失的80%,共计5万余元;驳回乙方的其他诉讼请求。
 
【评析】
 
    首先,从合同效力来看。甲乙双方之间之租房合同违反国家强制性法律法规之规定。甲乙双方提供之证据和本院调取之材料显示,甲方建设诉争房屋为临时养殖用房,即城镇临时建筑,此房屋仅取得了所在村委会及街道办事处之同意,无城市建设部门许可,市政执法部门没下达过违章建筑处罚通知书并不可据此推定被告建造房屋得到许可,且被告所在村委会和街道办事处申请书内容为建设临时养殖房屋5间,而被告租赁给原告使用之房屋为7间,被告既未按照所在村委会和街道办事处同意之内容建造房屋,亦未得到相关部门之批准,综上,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设之临时建筑,与承租人订立之租赁合同无效。故本案原、被告之间之房屋租赁合同应认定为无效。
 
    其次,从合同无效原因而言。甲乙两方都有过错,甲违反诚实信用之原则,乙未做到谨慎注意之的义务。依据《合同法》第6条的规定,当事人行使权利、履行义务须遵循诚实信用之原则。甲方明知对涉案房屋之性质及租房合同违反国家法律法规之强制性规定,但甲方在签订合同时能够告知却未如实告知乙方涉案房屋之相关情况,违反诚实信用之原则,应当承担合同无效之责任。另一方面,房产管理部门已经向社会公开房产查询信息,两方签订合同时,即便甲方未如实告知涉案房屋之相关情况,乙方也具备自己查询清楚之能力及条件,因此,乙方应在其未尽到谨慎注意义务之范围内承担合同无效之责任。
 
    第三,从权利救济来看。甲方欺骗在先,后又有断电等行为,为乙方造成损失。但因租房合同无效,且自始无效,乙方无法依据《合同法》第113条之规定,要求甲方承担违约责任且赔偿其损失,但可以依法要求甲方承担缔约过失之责任。依据《合同法》第42条的规定,当事人在订立合同过程中符合下列情形之一,使对方造成损失的,须承担损害之赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关之重要事实以及提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用之原则的行为。本案中,甲方于合同订立过程中,因过错违反依诚实信用原则而负有的先合同义务,结果导致合同不成立,须承担缔约过失之责任。根据法律规定,缔约过失责任指造成之实际损失,不包括经营损失。综上,就甲方给乙方造成之实际损失,甲方须承担赔偿责任,同时,乙方在签订合同时未尽到谨慎之注意义务,应减轻甲方之责任。

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