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房屋买卖未过户 可以对抗抵押权吗?

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2019-06-20

【案情】
    2018年7月,韩某经房产中介介绍,购买了林某名下的一套房屋,双方签订了买卖合同,约定韩某当天付清款项后便可入住房屋,1个月内双方办理过户登记手续。
此后林某无故失踪,无法办理过户手续。同年8月,林某以改房屋作为抵押品,向宁波银行贷款120万元,并办理了抵押登记,到期贷款未清偿,银行向法院申请拍卖该房屋,并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
    韩某提出执行异议,认为自己已经取得了房屋所有权,银行不能拍卖。
 
【分歧】
    本案的争议在于韩某提出的异议是否成立,其对房屋的所有权能否排除银行的抵押权。
 
【评议】
    我国不动产物权采取的是登记生效的原则,通常情况下买卖房屋的双方未办理房屋权属变更登记,则不能产生物权变动的法律效力。按此原则,韩某只能基于与林某的房屋买卖合同主张债权,而债权的效力不能对抗银行的担保物权,银行可以行驶抵押权。
    但是物权优于债权的普遍原则也是有例外情形的,2015年5月5日起实施的最高人民法院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。
    本案符合法律规定的四种情形,所以银行获得的抵押权不能对抗韩某,法院不能强制拍卖执行该房屋。
 
【总结】
    上述规定的目的在于保护善意购房人,虽然实践中不动产权利变动以登记公式为原则,但是在法律规定的情况下,买受人对不动产是享有一定权利的。
 

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