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城镇居民购买农村房屋行为是否有效?

来源:未知作者:admin时间:2014-04-07

案例介绍:
    
    2001年盛某通过朋友介绍,在农村向农民王某购买了一处房产。为此,双方签订《房屋买卖合同》,确认房屋归盛某所有,盛某向王某给付房款人民币100万元,双方同时约定王某不得向盛某主张任何的房屋权利,以后如遇动拆迁,则安置补偿款归盛某所有。合同签订后,盛某向王某交付了100万元房款,而王某则将房屋交付给盛某。
 
    2012 年,因房价大幅上涨,现价值约300万元,王某即欲收回房屋。其以与盛某签订的《房屋买卖合同》无效为由,起诉盛某,要求盛某返还房屋,而自己返还盛某给付的房款人民币100万元。盛某则抗辩,认为《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,应为有效合同,不同意王某的诉讼请求。
 
律师分析:
 
    根据我国《物权法》第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建议。所以,城镇居民购买农村房屋的合同应属无效合同。合同无效的,因合同所取得的财产应当予以返还。
 
    但合同无效并不意味着王某在收回房屋的同时,仅需返还盛某给付的购房款100万元。王某在将房屋出让给盛某的时候,明知房屋是宅基地房屋,因此合同无效的问题上,王某是有过错的,且近年来房价暴涨,王某的房屋就其价值来说,早已不是2001年的100万元,王某现收回房屋其获利明显。如仅判令返还购房款,对于盛某来说是极为不公平的。法官可以在诉讼中向盛某释明有关的法律规定,让盛某就合同无效、房屋返还后是否要求王某补偿提出反诉。
 
审判结果:
 
     盛某听取了法院的释明,提出反诉要求王某按房屋上涨的数额补偿经济损失。最终,法院判决合同无效,盛某需返还王某房屋,但由于房屋价值上涨,王某在返还盛某给付的购房款的同时须补偿盛某经济损失人民币200万元。
 

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