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预售房就市涨价 开发商违约被判赔偿

来源:人民法院报作者:李锐 朱耀宇 孙伟博时间:2015-03-02

  签约商品房销售意向书后,开发商突然通知预售房价格上调,售价由单价每平方米4165元涨至每平方米6084元,面积也缩小14.52平方米。近日,河南省许昌市中级人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案件,判决河南省瑞福祥置业有限公司(以下简称瑞福祥公司)双倍返还韩女士定金4万元,并赔偿韩女士损失4万元。

  2013年3月26日,在瑞福祥公司开发的蓝月湾小区售楼部,根据置业顾问提供的置业计划书,韩女士签订了商品房销售签约意向书,预定了2号楼东二单元26层(顶层)西户的一套商品房。该房屋建筑面积96.7平方米,售价每平方米4165元,总价401885元,按揭优惠1%,一次性付清房款优惠2%,并赠送阁楼。韩女士当场缴纳了2万元定金。

  在缴纳首付款时,韩女士被告知,预售房面积缩减至82.18平方米,价格为一口价50万元。相比意向书约定的面积和价格,房价由每平方米4165元升至6084元,涨幅近2000元,房子“身价”上涨了十几万元。但瑞福祥公司坚称自己拥有最终解释权,房价随行就市,不存在违约行为。

  交涉未果,韩女士诉至法院,要求瑞福祥公司承担违约责任,双倍返还定金4万元,赔偿“房价上涨损失”16万元。

  一审法院判决瑞福祥公司承担违约责任,双倍返还定金4万元,酌定赔偿韩女士信赖利益损失6万元。瑞福祥公司不服,向许昌中院提出上诉。

  庭审中,双方围绕意向书的法律效力、交定金后是否能涨房价、赔偿数额展开了争辩。

  许昌中院审理后认为,商品房签约意向书已经明确了双方当事人的基本情况、预售房屋的地点、面积、房号、单价、总价,以及定金支付、签订正式买卖合同的时间等要素,明确约定了双方的权利义务,在内容上具有确定性的履行基础,故性质上应认定为具有法律效力的预约合同,瑞福祥公司单方改变户型面积和价格的行为构成违约。

  同时,这份《商品房销售签约意向书》明确约定韩女士缴纳2万元签约定金,作为保证签订正式《商品房买卖合同》的担保,该2万元符合担保的形式,应当适用法律关于定金的相关规定。因此,瑞福祥公司关于约定的房屋面积和价格都是暂定的,其有权根据市场行情和施工成本调整销售价格,以及上调价格属于情势变更的上诉理由不能成立,于法无据,不予支持。

  许昌中院认为,因瑞福祥公司的违约行为导致双方不能签订正式商品房买卖合同,其违约行为造成韩女士信赖利益损失,但一审法院酌定瑞福祥公司赔偿6万元过高,将瑞福祥公司应承担的赔偿损失数额调整为4万元。
 

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