【案情】
2011年12月，案外人刘某（出卖人）与被告张某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，双方约定：出卖人所售房屋坐落为通州区东果园XX号楼XXX室面积123平米。约定165万元卖出，内部设施作价为56万元，共221万支付给出卖人。买受人可以在签订本合同的同时支付定金1万元，合同中还有别的内容。合同签订后，被告张某支付了1万元定金。
同日，刘某（甲方）、被告张某（乙方）与某房地产公司（丙方）三方签订《居间服务合同》一份，约定：甲乙丙自愿订立本合同，以兹共同遵守。甲乙双方同意，共同委托丙方为居间人，而丙方需要提供：促成甲乙签署的合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方向丙方支付代理费。各方同意，应向丙方支付44400元，其中，由甲方承担0元，乙方承担44400元，并应于本合同签订当日向丙方支付。
同日，被告张某为原告某房地产经纪有限公司出具书面欠条一张，写明：本人张某因购买位于通州区东果园XX号楼XXX室房屋，欠某房地产公司人民币肆万肆仟贰佰元整（￥44 200），此款项需要在2011年十一月十八号前结清。每逾期一日，按照应付款的1%向某房地产经纪有限公司支付违约金。
2011年12月，出售方刘某与张某签订了《解约协议书》，约定：甲乙双方协商解约，甲方退还定金5000元。
庭审中，被告张某称在签订《房屋买卖合同》时，某房地产公司有购房资格，但签订合同后知道其作为非本市户籍人口不能作为本市户籍人员购房。故主张合同无效，并终止了合同。
2012年1月，原告某地产公司诉讼，要求：1、被告张某向某房地产公司支付44 400元的居间费；2、被告张某按合同约定支付违约金1万元且承担本案诉讼费。
【审理】
院经过审理后认为，此合同受法律保护。本案中，原告某房地产公司是否有权向被告张某要代理费，取决于居间行为是否合法有效完成。根据《居间服务合同》的约定，某房地产经纪有限公司应促成双方签署合法有效的买卖合同。现张某虽在某房地产公司的居间服务下，就涉案房屋与刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但由于张某系因就学迁入学校的非本市户籍的集体户籍，依规定不具备作为本市户籍人员购房的资格，合同目的没有实现。故某房地产经纪有限公司并未完成“促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同”的居间服务义务，对其要求张某支付居间报酬及违约金的请求，于法无据，法院不予支持。最终法院判决驳回了原告某房地产经纪有限公司的诉讼请求。
一审判决后，原被告双方均未上诉，现该判决已生效。
【评析】
（一）居间行为未完成，中介公司无权主张居间代理费
居间合同是提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。若为促成合同则不收取报酬，但可以索取活动支出的必要费用。在合同中只有居间人的活动目的打到，委托人才给报酬。因此，委托人是否需要给报酬是不确定的。有时尽管居间人为了使合同能促成也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同没有成立，没有达到居间目的，居间人不能索取报酬，委托人可不支付报酬。因为报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。居间活动费用是居间人在促使合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬并非同一概念。因此，有时居间人虽然为促成合同成立付出了劳务和费用，但合同未促成，仍不能请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，如居间活动中支出的交通费用等。
本案中的《居间服务合同》明确约定，甲乙双方同意，共同委托丙方为居间人，丙方提供的居间服务包括促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方支付居间代理费。但是，由于张某没有购房资格导致合同目的没有实现。因此，某房地产经纪有限公司并没有完成居间服务义务，没有完成居间行为，因此，其无权主张居间代理费。#p#分页标题#e#
（二）中介公司有义务审查并告知购房人是否具备购房资格
根据合同法425条规定，居间人隐瞒与合同有关的事实或者给虚假消息，损害了委托人的利益，应赔偿而且不能索取报酬。2011年有发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，对居民家庭在本市购买住房资格限制作出了规定，很多购房人因不知道相关情况导致买房失败而解除买房合同。中介公司的服务本就在于促成合法的买卖合同，而限购政策直接关系到双方签订的买卖合同是否合法有效，因此，中介公司应当有义务审查并告知购房人是否具备购房资格。目前，多数房地产经纪公司已经采取措施通过审核当事人相关手续，下发告知书的形式告知购房人相关政策以及是否具备购房资格，避免购房合同目的无法实现。
综上，法院的判决是正确的。
本文由上海离婚律师尤辰荣发布,原文地址:http://www.susong64.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1563.html,欢迎分享.
