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以他人名义购房并办证的房屋如何确权?

作者:诉讼律师时间:2015-08-20浏览量:698

【案情】
  2008年1月10日被告王某与开发商大唐世纪房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同。合同中明确约定:被告王某所购得该公司开发兴建的商品房C栋3-4空铺屋,房屋加框52.8万元,首付26.8万元,其余26万元整办理按揭贷款,贷款期限10年。2008年2月10日,原告谢某以自己的名义就上述购买的房屋向开发商大唐世纪房地产开发有限公司交纳了首付款10万元,后来又用更换票据的形式,将收据上的交款人改成被告王某的名字。2008年4月2日,被告王某的丈夫即被告周某以被告王某的名义向开发商支付了首付款9万元,同年5月26日,原告的母亲代替原告向被告周某的账户转入6万元,被告王某于同日向开发商交付了首付款6.8万元。至此,从交款票据反映,2008年1月10日,被告王某向大唐世纪房地产开发公司购买的房屋共交付购房款25.8万元。被告王某称另1万元购房款的票据已遗失,而房屋出卖方中盛房地产开发有限公司亦认可上述房屋首付已全部交齐。2008年6月11日,原告谢某离婚并将自己离婚财产分割所得现金17万元存入到被告掌控的邱某账户上,同年6月15日,原告从该账户上转账取款5万元。2008年7月24日,原告以被告王某的名义交纳了水电立户费3800元和代收办证费8820元,2008年9月10日原告以被告王某的名义补交办证费用5000元。该房屋交付后,被告将从开发商处领取的房屋钥匙全部交给原告,原告谢某于2008年7月20将涉案房屋出租给案外人黄贵洋至2010年7月19日。该房屋的银行按揭贷款自2008年9月起至2010年12月由原告谢某偿还(按揭贷款人为王某)。2010年5月,原告的母亲受原告委托找到被告王某,要求被告将该房屋过户到原告名下,双方发生争执。被告王某遂挂失房屋按揭银行账户,致使原告无法继续偿还。此后,被告王某在支付了5个月的按揭款后,于2011年5月偿还了全部的银行贷款。
 
  另查明,2008年8月,该房屋土地使用权人登记为王某,房屋产权所有权人登记为王某,共有人是周某。在审理中,被告王某陈述,其于2008年1月向大唐世纪房地产开发有限公司购买的房屋系与原告谢某共同购买,双方各有一半的产权。2008年农历7月,谢某的母亲找王某协商,要求王某出让其一半的产权给谢某,但王某未同意。但原告谢某及其母亲对被告王某上述陈述不予认可,并称涉案房屋系原告谢某以王某的名义个人购买的。
 
  二审补充查明如下:上诉人谢某为被上诉人王某、周某的亲侄女。上诉人谢某持有购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙。2008年6月12日,上诉人谢某与前夫办理协议离婚,获得17万补偿款。2008年7月20日,谢某作为房屋的出租人,与承租人黄贵洋签订了《房屋租赁协议》,租赁期限为2年,约定房屋租金为8000元。房屋出租后,租金由上诉人谢某方收取。2010年11月14日上诉人谢某方进行了录音,被上诉人王某没有提交受到威胁胁迫的证据。从一审上诉人提交的录音材料、证人王治武的证言和法院对王治武的调查笔录可以证实,被上诉人王某亲口承认谢某方把购房首付款全部给付了,谢某购买了王某的13.4万元份额,并将13.4万元给付了,首付款26.8元已经全部交给了被上诉人王某方。
 
  【争议】
  本案争议房屋是谁购买?即房屋的首付款是谁支付,谁是房屋的实际购买人。
  
    【评析】
  上诉人谢某系被上诉人王某、周某的亲侄女。因被上诉人王某在房地产公司做销售,上诉人认为以王某的名义购买该房屋可以优惠4万元,基于亲属信任,再加上上诉人2008年处于婚变,上诉人谢某方就通过银行转账的形式把钱款支付给被上诉人王某方去购买房屋。从本案事实看,上诉人谢某持有该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据。从一审上诉人提交的录音资料看,被上诉人王某亲口承认谢某方把购房首付款全部给了被上诉人王某。一审中录音见证人王治武也证实王某曾自己亲口认可谢某方把购房首付款全部给了被上诉人王某,法院对王治武的调查笔录也可以证明王某曾经对王治武陈述过,谢某购买了王某的13.4万元份额,并将13.4万元给付了,首付款26.8元已经全部交给了被上诉人王某方。这些证据可以相互印证,形成证据链,可以证实本案房屋的首付款全部由上诉人谢某交纳。#p#分页标题#e#
  至于被上诉人王某、周某方提出也出资13.4万元。现分析如下:因2008年2月10日上诉人谢某交纳了首付款10万元,加上同年5月26日,上诉人之母代替上诉人向被上诉人周某掌控的邱某账户转入6万元,两者相加共为16万元,如果加上被上诉人王某、周某提出也出资13.4万元,双方的总额就为29.4万,与房屋的首付款为26.8万元不相符,不符合正常的逻辑。为此,被上诉人王某、周某方提出也出资13.4万元的说法是不成立的。至于被上诉人王某提出2008年6月15日是向上诉人谢某借款12万元。因为上诉人谢某已经通过录音资料和证人证言证实该款是双方通过结算后给付被上诉人王某、周某方的购房款。现在被上诉人王某、周某称是向上诉人的借款,应提供相关证据予以证实。涉案的12万元要证明是借款,举证责任在被上诉人王某、周某方。如果不能举证,被上诉人王某、周某方应承担举证不能的法律后果。因被上诉方没有提供相关证据予以证实,为此被上诉人王某、周某提出2008年6月15日是向上诉人谢某借款12万元而不是上诉人谢某支付的房屋首付款,这一主张本院不予支持。在上诉方谢某资金还没到位的情况下,被上诉人王某、周某方于2008年4月2日和5月26日向开发商房地产公司交过钱是事实,但在2008年6月11日,上诉人谢某离婚并将自己离婚财产分割所得现金17万元存入到被上诉人掌控的邱爱姑账户上。四天后,被上诉人王某、周某方在银行办手续从该账户上转账5万元给上诉人谢某。结合录音资料和证人证言等证据,该行为实际上是双方之间的结算行为。涉案的12万元系双方通过结算后给付被上诉人王某、周某方的购房款。至于被上诉人王某、周某方提出该房屋系双方共同购买,最初有共同购买的意愿,因上诉人谢某予以否认,且没有提供相关证据予以证实。对被上诉人提出该房屋系双方共同购买的主张,本院不予支持。
  上诉人谢某在交付房屋首付款后,又承担了水电上户、房产办证费18562元,且所有的水电发票、房产办证费用发票原件均由上诉人谢某持有。办理好按揭手续后,本案房屋的银行按揭贷款从2008年9月14日至2011年元月14日也一直是由上诉人谢某在偿还。之后没有偿还的原因是该帐户被被上诉人王某注销,导致上诉人无法偿还。从一审上诉人提交的《房屋租赁协议》看,该房屋交付后谢某作为出租人,与承租人签订了《房屋租赁协议》,租赁期限为2年。该证据可以证实该房屋由上诉人谢某在实际处置并使用收益。通过一审时被上诉方提交的对李少康的调查笔录可以看出,该房屋出租时被上诉王某方知情,而且对该出租行为和租金收益没有异议。通过上述分析,本案的房屋首付款是由上诉人谢某支付的。房屋交付后又承担了水电上户、房产办证费用、初期按揭的义务,该房屋的购房合同原件、购房发票原件、办证费用发票原件、银行按揭贷款银联卡原件、房屋钥匙等与房屋相关的原始凭据均在上诉人谢某处,涉案房屋亦由上诉人谢某实际占有和使用。从双方各自提交的证据材料看,除了涉案房屋登记在被上诉人王某、周某名下外,被上诉人王某、周某没有占有其他与涉案房屋相关的原始凭据。为此,该房屋的实际出资人和实际购买人应认定为上诉人谢某。
 
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