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定金罚则在房屋买卖合同纠纷中的适用

作者:诉讼律师时间:2016-10-19浏览量:508

【案情】
  原告王某、刘某夫妇在网上见到被告夏某、朱某妇在网络上发布的二手房出售信息后,于2015年7月6日经联系向二被告支付了共1万元买房定金。与此同时被告夏某还现场作出出具收据载明“收到购房定金1万元”的字样。此后,双方却因在价格问题上产生争议,未能订立关于书面房屋买卖合同。于是原告夫妇于2016年5月向有关人民法院提起诉讼,状告被告夫妇二人将原先只值20万元左右的房屋以30万元高价出售,一味拖延租房期限,请求法院判令二被告双倍返还定金2万元,同时赔偿因其反复延期而导致的额外产生的房租费用损失9000元。
 
  对此,被告夫妇称,二原告在2015年7月经多次看房后,原告与被告双方口头约定房屋售价30万元,按约定原告方在7月份交清购房款后可立即交房。但是后来原告两人却一直以各种无理借口要求降价售房,被告方却不同意。因原告二人违约在先,且因近两年市场房价下落而产生损失,原告方并无权要求被告返还定金、赔偿房租损失。
 
【争议】
  本案争议在于原、被告间的定金合同是否成立,以及是否可用定金罚则依法进行处理。
 
【评析】
    根据我国《城市房地产管理法》第40条规定,“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案双方当事人虽仅口头协商房屋转让相关事宜,未签订书面协议,但根据《担保法》第90条“定金合同从实际交付定金之日起生效。”规定,定金合同为实践性合同,其成立不仅包括当事人订立定金担保的合意,而且同时应该有定金这样的实际交付行为。
 
    根据我国《担保法》第90条、第91条之规定,签订定金合同除应当具备合同有效成立的一般条件外,还应该有具备有定金的主合同有效、实际支付、不得超过主合同标的额的20%等充要条件。实际上定金作为一种债的担保方式,是指合同当事人为确保合同的履行,约定由一方在合同未履行时应行付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。兼有证违约定金、约定金、解约定金的法律性质。除非当事人另外有约定,定金一般情况下具有证约效力、预先给付、抵销效力和担保效力。
 
    针对类似情况,依据我国《民法通则》第92条之规定,应予返还原告方1万元定金,否则即构成不当得利。原告方要求被告方赔偿其因磋商购房延期而额外另租房居住产生的房租9000元,因被告方不存在《合同法》第42条规定的缔约过失责任,且与本案无法律因果关系,故其法院应依法判其不能成立,应予驳回。
 
【审理】
    一审法院审理认为,由于本案原告与被告双方之间不存在债权债务关系,被告方辩解因原告违约、无权要求被告退款的理由,并无事实依据,不能成立;同时被告没有合法根据所取得原告所付现金1万元构成不当得利,应予返还。在本案中,原、被告双方口头协商转让房屋,因价格等原因未达成一致意见,既未按我国房地产管理法规定签订书面房地产转让合同,同时也未支付房款或交付房屋,故此法院认定原、被告双方房屋转让合同不成立,并未形成债权、债务关系。但是原告请求被告承担缔约过失责任,赔偿其房租支出9000元,与本案中缔结合同无直接法律因果关系,故对其主张不予支持。
 
    遂依法判决:一、限被告刘顺利、文丽在判决生效后10日内返还原告现金1万元;二、驳回原告其他诉讼请求。
 
    在案件宣判后,二被告不服并提起上诉。根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第115条规定,本案中原告夫妇向被告夫妇交付1万元定金,并且定金已实际交付,应认定该定金合同有效,1万元的在性质上应属于立约定金二审法院认为,本案双方当事人因定金合同产生纠纷。当事人间有立约定金合同且定金已实际支付的行为,但一方当事人恶意违约,拒绝按照已经明确约定的条件签立主合同方能适用定金罚则。遂依法判决驳回上诉,维持一审原判。#p#分页标题#e#
 

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