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签订居间协议后就房屋买卖合同无法协商一致的,是否构成违约?

作者:诉讼律师时间:2015-08-03浏览量:524
案件介绍:
 
    作者代理案件的卖方刘先生,认为卖方并未违约,也不需要双倍返还定金,并且法院也支持了作者的观点。
 
    2012年买方王某与卖方刘某在上海徐汇区某中介公司的居间下,双方签订了《上海市房地产买卖居间协议》一份,该居间协议约定该中介公司为买方王某购买卖方刘某位于上海市徐汇区某处的房屋提供居间服务,通过该居间协议约定买方王某在签订居间协议之后应该向中介公司支付5万元的购房意向金,并约定该笔意向金在买卖双方签订《房屋买卖合同》之后就立即转为定金。签署居间协议之后,买方王某就向中介公司支付了39000元的意向金和向卖方支付了11000元的定金。
 
    同日,买卖双方签订了《房屋买卖合同》,该合同约定在签署该合同之后15日内,双方应该签署示范性的《上海市房地产买卖合同》以方便双方办理房产过户手续。同时还约定了房屋的交房时间为银行贷款划入卖方刘某账户后7日内办理交房手续。
 
双方争议点:
 
    但是当双方在约定的时间签署示范性《上海市房地产买卖合同》时,因为卖方房屋存在租赁纠纷,导致交房时间无法确定并且买卖双方无法达成一致,最终双方未签订示范性《上海市房地产买卖合同》。后买方以卖方存在违约为理由,起诉到法院要求卖方双方返还定金10万元。卖方却认为自己并不存在违约行为,认为是买方推翻了前《房屋买卖合同》约定的交房时间,在双方未能协商一致的情况下,双方最终未签订示范性《上海市房地产买卖合同》。
 
法院判决:
 
    卖方返还买方定金5万元,驳回买方其他诉讼请求。
 
律师解读:
 
    本律师认为,买卖双方应该按照约定全面履行自己的义务。买卖双方在《居间协议》、《房地产买卖合同》中均未明确约定具体的交房时间。双方约定签订的示范性文本《上海市房地产买卖合同》时,按照示范文本合同的格式要求,需要确定具体的交房日期,买方和中介公司均要求卖方确定一个具体交房日期,但因为卖方与租客的租赁纠纷尚在法院的审理之中而无法确定具体交房日期。因为系争房屋无法确定交房日期导致了买方提出将尾款数额由原来的2万元调整为19万元。卖方对此也不予同意,为此双方最终未签订示范性文本《上海市房地产买卖合同》。对此双方均有过错,不能规则于任何违约一方。但是买方要求卖方返还定金5万元符合法律规定,卖方应该予以返还。

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