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房屋所有权人未告知经抵押权人与第三方协议引发纠纷

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-08-03

【案情】
 
  2013年4月21日,原告孙某(乙方)与被告姚某(甲方)签定《上海市房屋买卖合同》,约定:原告孙某购买被告姚某所有的涉案房屋;购买合同总价款为120万元;乙方在签订合同时即向被告姚某付定金人民币30万元整,支付款人民币30万元整,共计人民币60万元整,剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清;甲、乙双方配合向房屋所在地区的房地产交易所申请办理过户手续,合同签定后,原告孙某向被告姚某支付定金及首付款共计六十万元。被告姚某未将诉争房屋交付给原告孙某,双方未办理产权变更手续。
 
 被告姚某于2013年6月7日,与第三人某银行签订《个人购房借款及担保合同》,其内容为被告姚某向第三人某银行贷款77万元;贷款期限为3年零6个月;被告姚某以诉争房屋向第三人某银行提供抵押担保。庭审中,原告孙某表示可以代为偿还银行借款,并全额支付剩余购房款。被告姚某表示在本案中不主张剩余房款。
 
  孙某上诉至法院,要求被告姚某继续履行合同内容,并协助原告孙某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续;第三人某银行协助其办理解除抵押手续。姚某辩称,其已经将原告孙某给付的六十万元返还了,原告孙某与被告姚某签订的合同事实上已经解除,因此不同意原告的诉讼请求。第三人述称,原、被告之间系房屋买卖合同纠纷,被告姚某与其之间系借贷合同关系,所以原告与其不存在合同关系和其他得法律关系,被告姚某转让房屋的行为并不影响抵押权,在被告姚某的债务获得清偿前,其依法享有对涉案房屋的抵押权,故不存在协助解除抵押手续的义务。
 
【分歧】
 
  本案的焦点问题是原、被告签订的房屋买卖合同是否继续有效,因为只有在合同有效的前提下讨论合同履行问题才有意义。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
此条款并非合同效力性强制规定而是管理性的强制规定,抵押权人是否同意与买卖合同并无涉及,而只是对合同的继续履行存在影响。
 
【评析】
 
    根据《最高人民法院〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉》第十六条规定,如果强制性规定规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,则属于效力性强制规定,法院以此认定合同无效。并承认抵押房产转让合同的有效,显然此案并未损害国家或者社会公共利益,同时也并未损害抵押权人或者受让人的利益。因为现行房产变更登记中未经抵押权人同意或者未使抵押权消灭的,抵押人无法实现物权的相关变动,也就损害不到抵押权人利益;如果宣告转让合同无效,却会给受让人造成经济损失,使其无法获得违约赔偿救济,而只能向抵押人主张损害赔偿责任和缔约过失,这对于交易安全性,保障债权人的合法权益也受到损害,也有违《物权法》物尽其用的立法宗旨。故《物权法》第一百九十一条第二款的规定就合同效力来说,应属于管理性强制规定,而非效力性强制规定。本案中,原、被告签订的房屋买卖合同虽未经抵押权人即第三人同意,但并不影响合同的效力,故双方签订的合同有效。

【审理】
 
  法院一审认为,依法成立的合同,对当事人是具有有法律约束力的,当事人应当按照合同内容履行自己的义务。原告孙某与被告姚某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反行政法规的强制性规定和法律,则为合法有效,双方当事人应履行合同。现原告孙某已经支付了定金及部分购房款,且同意全额支付该房贷款,并可全额支付剩余购房款,第三人银行作为借款人及抵押权人的合法权益得到了充分保障,所以合同应继续履行,故对原告孙某要求被告姚某继续履行合同,办理房屋过户及解除抵押,第三人银行协助解除抵押手续的诉讼请求,予以支持。因被告姚某在本案中不主张剩余房款,原告孙某代被告姚某偿还银行贷款后,如果孙某尚欠被告姚某购房款,被告姚某可另案主张。对被告姚某称其已将原告给付的房款返还,双方合同已经解除的辩解意见,因其并未提供证据证明双方合同已经解除,故对其辩解意见,不予采纳。据此,一审法院判决:一、原告孙某于本判决生效后十日内代被告姚某偿还第三人中国人民储蓄银行有限责任公司上海徐汇区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告姚某继续履行《房屋买卖合同》约定的合同义务,配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续,第三人中国人民银行有限责任公司上海徐汇区支行协助办理房屋解除抵押手续。

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