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农村集体土地使用权的变更登记

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

【案情】
 
  2003年7月11日,原告李某与张某签订合同,约定李某卖给张某5间房价格5万5千元,张某在办理过户手续后付清房款。次日,张某向国土资源局提交了相关资料。被告2003年将该土地使用权变更登记在第三人张某名下。张某于2010年答应拆迁方拆迁房屋的协议。原告李某认为被告侵犯了其合法权益诉至法院。
 
  原告李某诉称自己为本村村民,1991年经政府批准取得了宅基地的使用权,市土地管理局给了他土地的使用证。后原告发现,被告于2003年发现被告未通知他便将此土地的使用权登记到了张某名下。原告认为,被告行为违反了土地管理法的规定,请求法院依法撤销被告的变更行为。
 
  被告辩称,被告为张某进行房屋登记时,依法进行审查。只要申请人提交的资料相关合法,被告就须帮其办理登记。本案中,申请人于2003年7月向被告提交了相关资料要求土地变更登记,这些材料均真实,被告合理的为第三人办理房屋登记并没有错。
 
  第三人述称,原告与第三人签订的合同合理合法均为当事人的真实意愿,请求法院维持协议。
 
【审理】
 
  法院经审理认为,张某不为该集体成员,不应当得到宅基地的使用权。被告在办理变更登记时只要简单审查便能发现,故此登记应撤销,但因该房屋已登记转让灭失,认为被告是违法行为。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项之规定,判决确认被告批准将原告房屋土地使用权登记变更为张某的行为违法。
 
【评析】
 
  根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面基不能超过规定面积”,第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院三令五申,只有农村集体经济组织成员才能取得宅基地使用权。不能出让集体的土地使用权,不得用于商业开发或非农业建设,不能卖给城市居民。《房屋登记办法》第八十七条规定,“申请对农村集体土地上的房屋所有权进行转移登记,如果受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员,除法律法规另有规定外,房屋登记机构不予办理。”本案由于涉案房屋的土地性质为集体所有,第三人张某系城镇居民,并非该集体组织成员,故被告于2003年7月为第三人办理土地使用权变更的行为违法,应依法予以撤销。但该房屋已拆除,因此法院判决确认被告行为违法。
 

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