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房屋买卖中的期待利益损失应当如何计算

来源:上海律师作者:上海房产律师时间:2018-10-01

【案情】
    原告万某和被告刘某签订了房屋买卖合同,约定刘某将其名下的一套商品房作价65万元出售给万某,并协助万某办理过户手续。万某按期全额支付了价款,但三个月后房价大涨,该套商品房的价格上涨至100多万元,故刘某违约,不将房屋转让给万某。
    协商无效后,万某向法院起诉,请求解除房屋买卖合同,同时要求刘某返还房屋价款并赔偿房屋购房差价损失。
 
【分歧】
本案的争议在于合同解除后,万某的期待利益损失应当如何计算,也即刘某是否应当赔偿房屋购房差价损失。
 
【评析】
上海房产律师认为,刘某恶意违约致使合同目的不能实现,万某有权请求解除合同。
    《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。合同当事人在签订买卖合同时考虑了房屋本身的升值贬值空间,刘某因房价上涨而违约的行为使原告的期待利益受损,应当赔偿。
    对于赔偿金额的认定,上海房产律师赞同以房屋市场价值和购房成本之间的差价为准。
    上述法条中还对赔偿额作出了上限的规定,即可预见性。在万某和刘某的买卖合同中,有如下条款:“双方达成协议后,该房屋的所有权就与甲方(刘某)无关,无论该房升值或者贬值都与甲方无关”,可以看出,双方在签订合同时对于房屋市值的变化是有预料的。
 
【总结】
    在房屋买卖合同履行过程中,一方恶意违约,造成房屋买卖合同无法履行,应以房屋市场价值和购房成本之间的差价为准,承担违约和赔偿责任。

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