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承租人再次转租的法律效力的认定

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-26

提示:未经出租人同意承租人擅自转租的,转租合同无效出租人可行使合同解除权。
 
【案情简介】
 
  2010年9月,范某将一套自己所有的店面出租给秦某,租期为两年。双方约定:秦某不得转租,否则范某有权解除租赁合同。2011年8月,秦某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满后可以续签。2012年1月,赵某被房主范某告知将收回该店面,赵某认为秦某隐瞒真相导致自己无法继续承租。于是赵某将秦某告上法院,请求法院确认该租赁合同有效。  
 
【分析】
 
   我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。
 
    原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。 
 
    在本案中,范某和秦某已在原租赁合同中明确约定,秦某不得转租,否则范某有权解除租赁合同。秦某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,秦某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。秦某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求得不到法院支持。
 
    《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向法院起诉要求秦某赔偿其相应的损失。

 
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