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房屋出租人对租客有安全保障的义务

来源:律师在线咨询作者:上海房产律师时间:2015-03-17

【案情】
 
  2011年1月,王某将其所有的房屋出租给储某夫妇居住,月租金600元。合同签订后,储某夫妇与其一周八的儿子储某某居住在出租房屋内。2014年7月,储某外出,其妻在出租屋照顾储某某。某日,其妻到厨房准备午饭,将储某某独自留在客厅。之后,储某某先通过椅子爬上客厅窗户前的桌子,再从桌子爬向窗户,从不锈钢防盗网上的小型窗户(距离地板1.5米,用于装卸、维护空调)摔下一楼当场死亡。储某夫妇要求王某赔偿死亡赔偿金等各项损失。
 
【分歧】
 
   本案在审理过程中,对王某是否承担赔偿责任存在二种不同意见。
 
   第一种意见认为,王某与储某夫妇形成的房屋租赁合同法律关系,王某向储某夫妇交付出租房屋,已履行了出租人的义务。王某对储某某的死亡没有过错,储某夫妇要求王某对储某某的死亡承担赔偿责任,于法无据,应当驳回储某夫妇的诉讼请求。
 
   第二种意见认为,王某房屋预留的小型窗户存在一定安全隐患,王某在出租房屋时本应告知储某夫妇如有小孩租住,应当防止小孩登高而发生意外。王某未尽到房屋安全保障及如实告知义务,具有过错,与储某某的死亡存在一定因果关系,责任比例应在10%。
 
【评析】
 
  笔者同意第二种意见,王某对储某某的死亡应承担次要赔偿责任,理由如下:
 
    首先,《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款中规定,“从事住宿、餐饮、娱乐等经营性活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽到合理限度范围内的安全保障义务致他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予以支持。”本案中,王某与储某夫妇之间是房屋租赁合同法律关系,王某出租房屋是经营行为。双方的租赁行为本身具有一定的经营性,也可适用该司法解释之规定,王某应当在合理限度范围内尽到安全保障义务。而合理限度范围内的安全保障义务,在本案中可以理解为两个部分,其一是对出租房屋本身具有适当的安全保障义务,即房屋应具备基本的安全居住条件等;其二是如实告知和善意提醒出租房屋可能存在的安全问题,以及如何正确使用、维护的义务。
 
  其次,从法律规定来分析出租人对出租房屋的适当安全保障义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条中规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《商品房屋租赁管理办法》第九条规定,“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。”因此,出租人对出租房屋确保房屋结构、生活设施完整,满足生活居住条件,达到相关安全标准的义务。本案中,王某出租房屋中预留的窗户存在一定安全隐患,属于交付的出租房屋具有一定的瑕疵,未履行对出租房屋的适当安全保障义务。
 
   再次,从学理上分析出租人的如实告知和善意提醒义务。《合同法》第六十条中规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则,根据合同的目的、性质和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。”这在法理上称之为附随义务。当然,附随义务的产生不仅根据法律的直接规定,而且基于诚实信用原则的要求。该设置是为了确保合同双方当事人的固有利益不受损害,维护对方的人身或财产利益。因此,出租人除了具有承担出租房屋的适当安全保障义务,还应履行附随义务,如实告知承租人出租房屋可能存在安全隐患,提醒承租人如何正确、安全使用房屋,注意避免危险发生。本案中,王某的出租房屋防盗网上的小型窗户,其用途是方便进行装卸、维护空调。在出租房屋时,王某应如实告知并善意提醒承租人,客厅窗户的安全网上有个小型窗户,如有小孩一同居住应防止其登高。但是,王某出租房屋给储某夫妇时并未履行该义务。

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