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出租人故意拒收租金,承租人该怎么办?

来源:未知作者:admin时间:2013-07-22

【案情】
 
   位于上海青浦华新镇某厂房系上海一实业公司所有的房屋。2005年2月,蒋某与实业公司签订房屋租赁合同,约定租赁实业公司厂房,租期为10年。合同签订后,双方均依约履行,蒋某每隔3个月将租金交付给实业公司财务,财务出具收据。
 
    2011年3月,实业公司获悉厂房所在地区将面临动拆迁,厂房在拆迁红线范围内,遂与蒋某商量欲解除双方的房屋租赁合同,但就补偿等问题,双方无法达成一致意见。2011年8月起,蒋某即开始没有给付租金。
 
    2012年6月,实业公司起诉蒋某,认为蒋某长期不给付租金业已构成违约,要求解除与蒋某直接的房屋租赁合同,并给付2011年8月起直至蒋某搬离之日止的房屋租金。蒋某抗辩认为,并非自己不付租金,而是实业公司因为想赶蒋某走而故意不来收取租金,因此不同意实业公司的诉讼请求。
 
【律师意见】
 
    本案的焦点是:蒋某不给付租金还是实业公司故意不收取租金;如果是实业公司不收取租金,蒋某该怎么办?
 
    我国《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于违约责任的认定并不以过错为要件,而是看当事人在履行合同的行为是否符合合同的约定,如果不符合的,则构成违约,如果没有确切的免责事由,则应当承担违约责任。
 
    《合同法》第227条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,蒋某长期不给付租金,构成违约的事实是非常清楚的,但如果蒋某有证据能证明实业公司确实拒收租金,则可以免除蒋某的违约责任。根据现有的证据,并不能证明实业公司有拒收租金的情况,因此蒋某的抗辩理由不能成立。
 
    事实上,蒋某有多中办法可以给付租金,比如进行提存公正、将租金直接打入实业公司银行帐号或通过其他有效的手段证明付租金但对方拒收。只有证据证明出租方有拒收租金的情况,承租方才能避免违约的窘境。
 
【法院判决】
 
    法院经审理认为,蒋某未给付租金的行为构成违约,双方所签订的房屋租金合同解除,蒋某应给付实业公司租金。
 

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