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租赁部分房屋的租赁人是否对整体房屋享有的优先购买权?

作者:诉讼律师时间:2015-03-31浏览量:659

提示:当出租人将房屋整体出售的情况下,部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权。
 
【案件介绍】
    黎某于2010年5月与与某房产开发商签定《商铺租赁合同》约定:黎某承租开发商所有的坐落于某区某号门面房的一楼,租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。
    合同签订后,黎某按约支付了租金,开发商也将房屋交付黎某使用。2012年1月,开发商其所承租的上述房屋出卖给叶某,并办理了房屋产权过户手续。黎某得知后,向开发商表示自己也要购买租赁的房屋,开发商对此不予理会。经协商无果,黎某将开发上告上法庭。
    黎某认为开发商作为房屋出租人应当在出卖之前按照法律规定的合理期限内通知承租人,自己作为承租人享有以同等条件优先购买的权利。开发商与叶某之间的房屋买卖交易行为,因未依法通知黎某,侵犯了黎某依法享有的优先购买权,当认定无效。
    为此,黎某请求判令确认开发商与叶某就涉及买卖原告所承租部分的房屋合同无效,并由原告行使优先购买权。
    开发商认为:黎某所承租的只是一套房屋的部分,其对整体出售的房屋依法不享有优先购买权;开发商已履行了通知承租人的义务。叶某依法所取得上述房屋的所有权,应受法律保护。
    叶某认为:开发商在向黎某履行了通知义务后与叶某之间所签定的房地产买卖合同是合法有效的,且双方已办理了房屋的产权过户手续,现叶某是该房的合法所有权人;开发商和叶某均未侵害黎某的优先购买权。
 
【律师分析】
    所谓的房屋承租人的优先购买权是指出租人在出卖出租的房屋时,承租人在相同条件下,依法享有优先于其他人而购买房屋的权利,这种权利是依法产生的,它是一种准物权性质的民事权利。它只是优先缔约的权利,而不是保证买到的权利。
 
    根据我国法律的规定房屋承租人的优先购买权具有以下一些特点:
    首先,此种权利是依照法律规定而产生的,而不是根据当事人的约定而产生的,因而具有很大的强制性;
    其次,此种权利只能属于特定人享有,即必须是承租人才能行使,因而具有专属性;
    再次,此种权利只有在特定法律事实出现时才能行使,并且是在承租人与其他买受人具有同等条件下才能行使,因而具有较高的条件性。
 
    承租人优先购买权的行使必须具备以下条件:
    1、承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同关系。承租人的优先购买权是基于租赁合同有效成立而产生的民事权利,是在出租人房屋上增加的一项合法负担。如果租赁合同已经终止,后者出租人准备出售的房屋不是租赁合同的标的物,则优先购买权无从行使。
    2、承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。这是行使优先购买权的实质条件,凡不是主张在同等条件下购买的,不能行使优先购买权。
    3、出租人必须以一定的形式通知出租人,传达转让房屋的要约。我国现行法律均规定,出租人在出售其租赁的房屋时,应当提前通知承租人。既为通知,就应当采用适当的形式,一般认为书面通知最为适宜,而且在通知中应载明出售的具体条件,此条件即为买卖合同的要约,一旦到达受要约人(承租人),出租人就要受其约束,不得随意更改。
    4、承租人必须在一定期限内行使优先购买权。先买权作为一种期待权,必须在一定期限内行使,否则就要产生相应的法律后果。
    本案的关键在于黎某对其所承租的开发商的部分房屋是否享有优先购买权?当开发商在将连同黎某所承租的部分在内的全部房屋整体出售给叶某时,黎某对此并不享有优先购买权。我们比较所有权与优先购买权各自的权利属性,可以看出所有权是绝对权,优先购买权属于债权。所有权人在未损害他人利益和社会公共利益的前提下对属于自身的财产所作处分,应受法律保护;法律设定优先购买权的目的是为了防止承租人利益遭受损害,而不是为了让承租人获取利益。#p#分页标题#e#
    本案原告黎某作为承租人并没有因为开发商将房屋整体出售给叶某而遭受利益损害;从维护交易安全和正常经济秩序的角度分析,在善意买受人叶某已尽合理注意义务,支付了房屋对价,并已实际取得房地产权属证书的情况下,再行否定房地产买卖契约的效力,将违背法的秩序价值;现代的建筑物,早已突破了“一物一权”的理论,适用建筑物区分所有权,即一幢住宅楼可以设定若干个所有权,也可以区分出若干个层次的物权,一个承租人可能只是承租其中的部分房屋,当所有权人整体出售房屋或建筑物时,承租人不能享有整体上的优先购买权,即特定的部分优先权不能扩大化而及于整体。
    黎某承租的只是部分房屋,剩余部分并非租赁权的客体,对剩余部分的处分,不应受由租赁权所衍生的权利是对优先购买权的限制;开发商整体转让的房屋,在交易上被视为一物,没有法律上的理由要求所有权人将一物予以分割;否则会影响物的效用,侵犯所有权人(出租人)的利益。因此,应当认定,承租人黎某对该整体出售的房屋并无优先买权;对于开发商在房屋出售之前是否已履行了通知义务没有审查的必要。
 
【判决结果】
    法院认为:出租人如果要出卖租赁房屋的话,就应该在出卖之前的合理期限内及时通知承租人,承租人依法享有以同等条件下优先购买的权利。但当出租人将房屋整体出售的情况下,部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权。
    据此,法院驳回了黎某要求购买房屋的诉讼请求。

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