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出租人收回店铺 承租人能否要求补偿转让费

作者:诉讼律师时间:2015-06-22浏览量:632

【案情】
    承租人吴某于2008年7月承租孙某的店铺,约定租金1500元每月,并按市场行情进行调整,租期3年。当时吴某支付该店面前任承租人9000元转让费,出租人孙某对此事也知情。
租赁到期之后,孙某与吴某没有续约,但一直支付房租,孙某也未提出续约,一直收受房租。2014年6月,孙某告知吴某要将店面收回,限期2个月搬离。吴某提出要孙某将该店按市场行情(该地段同等面积转让费15万)补偿就搬离,否则就继续承租该店面。
 
【焦点】
    本案的焦点是:承租人给付的9000元转让费是否和出租人孙某有关;如果有关,孙某是否应该补偿吴某转让费?
 
【评析】
  首先,依据《合同法》第113条第1款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,因而给对方造成了损失的,损失赔偿额应当与违约所造成的损失相当,包括于合同履行后可获得的一切利益,但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,故可期待利益的前提应为对方当事人违约。本案中,一旦当租赁期限届满后,吴某与孙某形成不定期租赁合同关系,只要在合理期限之前通知吴某,孙某便有权利随时解除合同,因此孙某不存在违约情形,无需补偿转让费。
 
  其次,在租赁合同没有约定店面可以转让他人的情形下,吴某亦无权转让店面并收取转让费。依据《合同法》第二百二十四条有关规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”,若吴某擅自转让店面并收取转让费,孙某可以解除其与吴某的租赁合同,在主合同没有效用的情形下,吴某与他人所签订的次租赁合同亦无效,吴某所收取的转让费需退还他人,在此情形下,店面转让费并不是吴某的可期待利益。案中对吴某与孙某所签订的租赁合同内容并未叙述,故对吴某是否有权转让店面无法确认。
 
    最后,出租人在租赁合同到期或者解除后依法收回店面,将该店面继续出租并收取转让费,系其自身的权利,没有造成原承租人的损失,更没有必要对原承租人进行补偿。一般情况下,出租人需补偿原承租人转让费有两种情形,一种是在租赁合同中有过约定承租人可以转让但未实际转让,出租人违约,此时法院需要审查转让费是否为必然发生的间接损失,第二种是在店面租赁合同中约定了承租人可以转让且实际已经由出租人转让,或是店面租赁合同中未约定承租人可以转让但已实际转让且出租人予以认可并已收取转让费,承租人因出租人违约需要退还转让费,承租人可以要求出租人对其补偿转让费。
 
【结论】
    承租人吴某没有权利要求出租人孙某补偿其转让费。原因在于,在本案租赁期限届满之后,吴某与孙某形成不定期租赁合同关系,孙某可以在合理期限内告知吴某解除合同,店面转让费并不是承租人吴某的可期待利益,本案不存在孙某需对吴某补偿转让费的情形。
 
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