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以短信息方式订立房屋租赁合同是否成立?

作者:诉讼律师时间:2015-07-25浏览量:576

【要旨】
  当事人以短信息方式订立合同的,对合同要约的承诺应当在合理期限内作出。无合意之履行行为不能视为合同成立。
 
【案情】
  2012年11月,原告李双杰与被告张学萍签订《房屋出租合同》,约定李双杰租给张学萍一房屋一年,租金每年十万元半年一付。合同到期后,双方通过短信息方式协商续租事宜,张学萍问李双杰要了银行帐号向其付款4万5千元,但李双杰认为应付给扣除防水费的六万元,张学萍认为租金半年一付是5万元不同意以6万5千元的价格续房租,双方就此发生争议后李双杰诉至法院,要求解除合同,张学萍返还房屋,并按照每日356元的标准支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
 
【审理】
  法院认为李双杰与张学萍以用短信商量房租的事情属于合法的协商形式,作为房屋出租人的李双杰提出按照每年13万元的租金标准续租合同,但作为承租人的张学萍并未即时作出同意该租金标准的承诺,虽在庭审过程中,张学萍表示同意按照李双杰提出的13万元的租金标准继续履行合同,但张学萍的该承诺已经明显超出承诺的合理期限,李双杰现已不愿与其继续合同,应认定双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后,并还没有形成真正的合同关系。据此,判决张学萍腾退房屋并支付房屋使用费。
 
  判决后,张学萍不服,提起上诉。中级法院认为:在双方签订的《房屋出租合同》即将到期终止时,双方曾就此时进行协商,双方短信息往来记录显示李双杰同意续租的租金标准为年租金13万元,而张学萍商议以十万元价格,就价格双方都没有达成一致。张学萍的单方付款行为系对李双杰所发出要约的实质性变更,视为新的要约而李对此并不同意,应认为双方于原租赁合同期满后并未形成新的租赁关系。张学萍继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础,应予腾退,并应支付原合同期满后其继续占用期间的房屋使用费。故判决驳回上诉,维持原判。
 
【评析】
  本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点:一是承诺的期间;二是无合意之履行行为不能视为合同成立。
 
1、关于承诺期间
  合同的订立,是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意,是合同的条款各方当事人权利和义务已经确定。合同的订立,以要约、承诺的方式作出。当事人在了解合同内容后合同就生效,合同存在存续时间。除另有约定,都应该定下合同的存续时间。对话为要约者,受约人未立即承诺的,要约即失去效力。
  本案中,双方以短信息方式协商为本案的合同方式,可以合同法中适用的法律。则一方要约一方承诺,任何一方的不同意则失效。李要求的十三万与张的十万不一致导致要约失效。虽然在一审中张学萍又愿意以十三万的价格继续承租该房,但由于李双杰之前的要约已经失效了而现在不同意继续租借,故没有订立合同的效果。
 
2、无合意之履行行为不能视为合同成立
  合同的订立,其最强调的是双方合意。为保证一致性,承诺与要约的内容应该要一致。内容一旦作出变化就成为新要约。本案中张十万元的租金的意思表示是对里发出的新要约。
  合同法第二十二条规定:“承诺应当以通知的方式作出,但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张学萍主张其已经履行合同,且李已接受代表了合同的成立。然而,张学萍的单方履行行为对李双杰原要约内容作出实质变更,即为发出新要约,但李双杰的不同意代表了合同未成立。从而成立合同,因为从根本上讲,合同法所遵循的最高原则,系双方合意,无合意即无合同,更谈不上履行。

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